Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Solidarité et ordre public

dimanche 5 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

L’article L145-46-2 du Code de Commerce relatif à la solidarité entre cédant et cessionnaire est d’ordre public mais n’a pas vocation à s’appliquer aux baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 18 juin 2014.

En l’espèce, la société, locataire commerciale de différents sites industriels, a fait apport partiel de différentes branches de son activité exercée sur ces sites à quatre sociétés constituées à cet effet.

Le 28 décembre 2012, le bailleur a assigné le mandataire liquidateur de l’une des sociétés cessionnaires et les autres sociétés bénéficiaires des apports, ainsi que la société cédante, les premières en paiement des loyers et charges dus et la dernière en garantie solidaire.

C’est en vain que la société cédante fait grief à l’arrêt de dire qu’elle reste garante, solidairement avec les sociétés bénéficiaires des apports, du paiement des loyers et charges au titre des baux commerciaux jusqu’à leur date d’expiration.

En effet, d’une part, ayant relevé que la clause 7.1, alinéa 1, des baux conclus pour chacun des sites industriels stipulait que le preneur pourrait librement céder son droit au bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de tout ou partie de son entreprise et que la société locataire avait, par traités d’apport partiel d’actifs placé sous le régime des scissions, cédé les droits au bail aux quatre sociétés, devenues titulaires de plein droit des baux, la cour d’appel a pu en déduire que la clause s’appliquait dans le cas de cessions du droit au bail par voie d’apport partiel d’actifs.

D’autre part, ayant relevé que la clause 7.1, alinéa 2, stipulait qu’en cas de cession, le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement des loyers et des charges jusqu’à l’expiration de la durée restant à courir du bail à compter de la date de cession mais seulement dans l’hypothèse où le cessionnaire n’aurait pas une surface financière suffisante, la cour d’appel a souverainement retenu, sans dénaturation ni inversion de la charge de la preuve, que la société cédante ne démontrait pas que la société cessionnaire disposait d’une surface financière suffisante.

La société cédante faisait grief à l’arrêt de déclarer inapplicable la limitation de garantie prévue par l’article L. 145-16-2 du Code de commerce.

La Cour de Cassation rejette cette argumentation et considère :

  • d’une part, que l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate,
  • d’autre part, que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties, la cour d’appel en a exactement déduit que ce texte n’était pas immédiatement applicable.

Plus précisément, l’article L. 145-16-2 du code de commerce, qui revêt un caractère d’ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d’intérêt général justifiant son application immédiate.

En d’autres termes, pour tous les baux signés avant le 18 juin 2014, la limitation de la clause de garantie et de solidarité en cas de cession du droit au bail ou du cession du fonds de commerce ne s’applique pas. Ce n’est que pour les baux conclus ou renouvelés après cette date.

De plus, la Cour de Cassation souligne que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties.

Ainsi, ce texte n’est pas applicable immédiatement aux contrats conclus avant la promulgation de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Enfin, s’agissant d’une règle d’ordre public, elle semble alors applicable aux baux conclus après le 18 juin 2014 même s’il n’existe aucune stipulation au bail.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 avril 2019 n°18-16.121

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