Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Sanction du respect du formalisme de la cession et devoir de conseil du Bailleur

dimanche 8 avril 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La présente décision apporte deux enseignements majeurs : d’une part, le non respect de la notification de la cession dans le délai d’un mois la rend inopposable, et d’autre part, le bailleur SCI doit informer son locataire du fait que la délivrance d’un congé par LRAR (avant la loi Pinel) rend son congé nul et de nul effet et doit rembourser à titre de dommages et intérêts tous les sommes versées.

En l’espèce, la cession du bail commercial est inopposable au bailleur.

En effet, le délai d’un mois fixé pour la signification de l’acte de cession au bailleur dans les formes de l’article 1690 du Code civil était impératif et il courait à compter de la cession. Le fait que le bailleur ait été informé de la cession dix jours après la vente est inopérant.

Par ailleurs, en application de l’article L. 145-9, alinéas 1 et 2, du Code de commerce dans sa version en vigueur au moment du litige, le congé ne peut être signifié que par acte extra-judiciaire à la personne du bailleur.

Le congé délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, pour le 31 mars 2014, est donc nul.

Il convient de constater la résiliation du bail au 30 septembre 2016, date à laquelle le bailleur a conclu un bail avec un autre locataire.

Les loyers et charges dus par le locataire jusqu’à cette date s’élèvent à 341 883 euros.

La SCI bailleresse, qui ne conteste pas être un professionnel de l’immobilier, était informée dès octobre 2011, de l’intention de la société cessionnaire de reprendre le bail à la faveur de la cession du fonds de commerce par la société locataire de sorte que la SCI ne pouvait ignorer le lien de dépendance nécessaire entre la dénonciation de la cession du bail et la dénonciation du bail irrégulières auxquelles s’est livrée la société locataire.

La bailleresse a de mauvaise foi tu l’irrégularité du congé qui lui avait été dénoncé avant de le dénoncer plus d’un an après.

Elle doit être condamnée à payer les dommages et intérêts correspondant aux loyers et provisions sur charges du 1er avril 2014 au 30 septembre 2016, et aux différentes taxes (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, taxe sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement) au prorata de 2014 à 2016. La somme due s’élève à 361 853 euros.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 13 Mars 2018 - n° 17/03499

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