Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Restitution des locaux et obligations du preneur

dimanche 2 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

Le bail commercial a été consenti à effet du 1er février 2007. Un congé à effet du 31 mars 2010 a été délivré par acte du 25 août 2009 et la locataire a quitté les lieux le 31 mai 2010. Les locaux devenus inoccupés ont été dégradés. Au cours de l’instance, engagée par le bailleur en paiement des loyers échus et de travaux de reprise, la locataire a été placée en liquidation judiciaire et le liquidateur a repris l’instance.

Pour fixer à une certaine somme le montant de l’arriéré locatif venant au passif de la liquidation de la locataire, l’arrêt retient que le décompte est retenu pour les vingt-quatre mois de la période retenue outre intérêts de retard. En statuant ainsi sans répondre aux conclusions du bailleur qui, au soutien d’une demande en paiement d’un loyer mensuel d’un montant supérieur, demandait que le loyer soit révisé suivant l’évolution de l’indice du coût de la construction à compter de l’échéance de la première période triennale, soit le 1er février 2010, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du Code de procédure civile.

Pour rejeter la demande du bailleur au titre de la dégradation des lieux, l’arrêt retient que le bailleur ne démontre pas l’existence d’un préjudice direct et certain résultant des dommages à propos desquels il ne justifie pas de l’engagement de dépenses effectives avant la vente du bien le 30 janvier 2012.

En statuant ainsi, alors que l’indemnisation du bailleur, à raison des dégradations affectant l’immeuble loué qui sont la conséquence de l’inexécution par le preneur de ses obligations, n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses, la cour d’appel a violé l’article 1732 du Code civil et l’article 1147 du Code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Novembre 2018 n° 17-22130

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