Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Responsabilité du bailleur en cas d’incendie chez un voisin

lundi 3 septembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

L’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie.

En l’espèce, le 22 mars 2011, un incendie s’est déclaré dans la salle de spectacle de l’Elysée Montmartre dépendant d’un immeuble et s’est propagé aux locaux pris à bail et exploités dans le même immeuble par deux sociétés.

Le 6 avril 2011, la bailleresse a notifié la résiliation de plein droit du bail à chacune des sociétés locataires. Le 1er septembre 2014, les deux sociétés locataires ont assigné la bailleresse et ses assureurs en indemnisation des troubles de jouissance subis.

C’est en vain que l’un des assureurs du bailleur fait grief à l’arrêt de déclarer recevable l’action des sociétés locataires contre les assureurs du bailleur.

En effet, ayant relevé que les sociétés locataires s’étaient désistées de leur action à l’encontre du bailleur, la cour d’appel a exactement retenu que ce désistement n’emportait pas renonciation à leur droit de voir établir, à l’encontre de l’assureur du bailleur, la responsabilité de l’assuré, de sorte qu’il était sans influence sur la recevabilité de l’action directe des tiers lésés contre l’assureur.

Pour rejeter les demandes des sociétés locataires, l’arrêt retient que la cause de l’incendie est indéterminée de sorte que le bailleur est exonéré de tout dédommagement.

En statuant ainsi, alors que l’incendie qui se déclare dans les locaux d’un colocataire et dont la cause n’est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance du fait de l’incendie, la cour d’appel a violé l’article 1722 du Code civil, par fausse application, et l’article 1719 du Code civil, par refus d’application.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Juillet 2018 - n° 17-20696

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