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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Résiliation du bail en procédures collectives

dimanche 3 novembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur qui agit dans le cadre de la résiliation de plein droit du bail commercial devant le Juge-commissaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective du preneur (L622-14 du Code de Commerce), et qui ne revendique pas le bénéfice de la clause résolutoire du bail, n’est pas tenu de précéder son action du commandement prévu à l’article L145-41 du Code de Commerce.

La Chambre Commerciale de la Cour de Cassation considère lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, du Code de commerce, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, que cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

En l’espèce, la société locataire de locaux commerciaux a été mise en liquidation judiciaire le 17 novembre 2016.

Par une ordonnance du 8 mars 2017, le juge-commissaire a autorisé la cession du fonds de commerce de la société débitrice.

Par une requête du 21 mars 2017, le bailleur commercial a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dus postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire.

L’acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, a été signé le 25 avril 2017, sous les conditions que l’ordonnance du 8 mars 2017 ne soit pas infirmée et du prononcé d’une décision définitive rejetant la demande de constatation de la résiliation du bail.

Le juge-commissaire, par une ordonnance du 16 juin 2017, a rejeté la requête tendant à la constatation de la résiliation du bail.

Pour confirmer le jugement ayant rejeté le recours contre cette ordonnance, l’arrêt retient que les dispositions de l’article L. 622-14 du Code de commerce ne dérogent pas à celles de l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoyant, en cas de clause résolutoire, la délivrance préalable d’un commandement, le liquidateur pouvant solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, tant que la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée et que le fait pour le bailleur d’opter pour la saisine du juge-commissaire, plutôt que celle du juge des référés, ne le dispense pas de la délivrance préalable du commandement visant la clause résolutoire.

En statuant ainsi, alors que le bailleur, qui agissait devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du Code de commerce, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, a violé les articles L. 641-12, 3°, et R. 641-21, alinéa 2, du Code de commerce.

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 9 octobre 2019 n°18-17.563

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