Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Résiliation du bail commercial par un copropriétaire

dimanche 25 avril 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Les copropriétaires sont recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail commercial à l’encontre de la société locataire et peut l’obtenir.

Pour mémoire, un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Cass. 3e civ., 14 nov. 1985, n° 84-15.577 : Bull. civ. III, n° 143).

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres (Cass. 3e civ., 22 mars 2000, n° 98-13.345, Bull. civ., III, n° 64).

Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

En l’espèce, le 24 octobre 2002, des propriétaires ont donné à bail à la société FS un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l’activité d’achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, des propriétaires d’un lot contigu à ce local, ont assigné les autres propriétaires et la société FS, ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de la société FS et, dans l’attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

Dans cette affaire, la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires autorisant les travaux à réaliser par la société locataire était, en ce qu’elle visait à l’acceptation des nuisances provoquées par l’activité de cette société, contraire aux stipulations du règlement de copropriété selon lesquelles chaque copropriétaire devait veiller à ne rien faire qui pourrait troubler la tranquillité des autres occupants.

De plus, les propriétaires informés par le syndic et les autres copropriétaires des nuisances occasionnées par l’activité de la société locataire, n’avaient pas engagé de démarches en vue de permettre le respect du règlement de copropriété.

La cour d’appel a retenu à bon droit que les copropriétaires, étaient recevables à exercer, en lieu et place du bailleur, une action oblique en résiliation de bail à l’encontre de la société locataire et a légalement justifié sa décision.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021 n°20-18.327

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