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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Résiliation du bail commercial et liquidation judiciaire

dimanche 29 mai 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Le juge-commissaire qui est saisie d’une requête en résiliation de plein droit du bail commercial pour impayés de loyers postérieures, et ce trois mois après le jugement de liquidation judiciaire du preneur, ne peut accorder aucun délai et doit se borner à constater la résiliation du bail commercial. Cette requête ne nécessite pas de faire délivrer préalablement un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Récemment et de manière constante, la Cour de Cassation a rappelé que le bailleur qui agit dans le cadre de la résiliation de plein droit du bail commercial devant le Juge-commissaire pour défaut de paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective du preneur (L622-14 du Code de Commerce), et qui ne revendique pas le bénéfice de la clause résolutoire du bail, n’est pas tenu de précéder son action du commandement prévu à l’article L145-41 du Code de Commerce (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20-20.973, Cass. com, 15 janvier 2020 n°17-28127, Cass com., 26 février 2020 n°18-20859, Cass. Com, 9 octobre 2019, n°18-17.563).

Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, du Code de commerce, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du Code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l’alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil.

Le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévu par l’article R. 641-21 du Code de commerce, pendant lequel il ne peut agir.

L’arrêt retient exactement qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire, saisi sur le fondement de l’article R. 641-21, alinéa 2, du Code de commerce, d’accorder des délais de paiement.

Cour de cassation, Chambre commerciale économique et financière, 18 Mai 2022 n°20-22.164

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