Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Réponse ministérielle et Loyers Covid 19

dimanche 20 mars 2022, par Gabriel Neu-Janicki

Dans une réponse ministérielle, concernant les loyers exigés par les Bailleurs pour les baux commerciaux, baux professionnels et baux dérogatoires, pendant les périodes de fermeture administrative dites COVID-19, le gouvernement rappelle qu’aucun texte ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer, et les propriétaires disposent de tous leurs droits à l’issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n’auraient pas été acquittés.

À l’occasion d’une question parlementaire, le ministre de l’Économie, des Finances et de la Relance fait le point sur les éventuelles conséquences de la crise sanitaire sur les modalités du bail commercial dérogatoire (article L 145-5 du Code de Commerce).

En l’espèce, le parlementaire souhaitait savoir si des dispositions avaient été prises concernant la durée desdits baux, ainsi que le versement des loyers, alors que, pendant cette même période où de nombreuses activités commerciales sont restées fermées, le bail pouvait arriver à échéance.

Dans sa réponse, le ministre rappelle que l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 et reprise à l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire ne vise pas uniquement les baux commerciaux, mais également les loyers des locaux professionnels et commerciaux.

Durée du bail dérogatoire. – Le ministre confirme qu’aucune disposition particulière n’a été prise concernant la durée des baux, et les baux dérogatoires se voient appliquer les aménagements exceptionnels qui ont été apportés à l’application des clauses contractuelles en général.

Versement des loyers et charges locatives. – Le ministre rappelle les mesures exceptionnelles mises en place aux termes de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Les propriétaires ne peuvent faire courir contre les entreprises titulaires d’un bail commercial des intérêts, pénalités ou toute mesure financière ainsi que toute action, sanction ou voie d’exécution forcée, ou encore mesures conservatoires, en raison du retard ou défaut de paiement des loyers ou charges locatives afférents à leurs locaux professionnels ou commerciaux, dès lors :

– qu’elles ont moins de 250 salariés,

– un chiffre d’affaires (CA) inférieur à 50 M €,

– et ont subi une perte de CA de plus de 50 % au titre du mois de novembre 2020 (D. n° 2020-1766, 30 déc. 2020 : JO 31 déc. 2020 : V. Absence de sanction en cas d’impayés du loyer commercial pendant le 2e confinement : critères d’éligibilité).

Cependant, afin de préserver l’intérêt des bailleurs, ce texte ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer, et les propriétaires retrouveront tous leurs droits à l’issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n’auraient pas été acquittés.

Aides financières. – Les bailleurs et locataires sont invités à s’entendre sur des modalités de paiement des loyers, en fonction des contraintes de chacune des parties. Les bailleurs qui ont abandonné des loyers au profit d’entreprises locataires répondant à certaines conditions (effectif de moins de 5 000 salariés) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt. Pour les bailleurs d’entreprises de moins de 250 salariés renonçant aux loyers du mois de novembre 2020, le crédit d’impôt est de 50 % des sommes abandonnées. Les bailleurs sont éligibles au crédit d’impôt pour des abandons de loyers consentis jusqu’au 31 décembre 2021. Ainsi, un bailleur qui abandonne un loyer afférent au mois de novembre 2020 après le 31 décembre 2020 sera éligible au crédit d’impôt dès lors qu’il consent cet abandon au plus tard le 31 décembre 2021. Le bénéfice du crédit d’impôt devra être demandé dans le cadre de la déclaration d’impôt sur le revenu ou les sociétés suivante. Pour faciliter la mise en place d’accords entre les parties, il est proposé aux bailleurs et aux locataires de recourir à des modes amiables de règlement des différends :

– soit la commission départementale de conciliation des baux commerciaux,

– soit le médiateur des entreprises.

Par ailleurs, des aides financières ont été mises en place dans le cadre d’une relation partenariale État et collectivités territoriales pour soutenir le commerce de proximité durement frappé par les conséquences économiques de la crise sanitaire.

Enfin, le ministre rappelle que les commerçants peuvent demander à bénéficier du fonds de solidarité, des exonérations ou report des charges sociales, d’aménagement du recouvrement des loyers de leur bail commercial, de la prise en charge des coûts fixes, etc.

Réponse ministérielle n° 22245 : JO Sénat 27 janv. 2022, p. 472

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