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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Qui doit prendre en charge les travaux d’accessibilité handicapé ?

dimanche 29 septembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Sauf stipulation expresse contraire, les travaux de mise en conformité ERP pour l’accessibilité handicapée doivent être prises en charge par le Bailleur.

En l’espèce, par acte du 9 mai 2011, Jean-Pierre P. a donné à bail à Dominique P. épouse F. un local commercial situé [...] moyennant un loyer mensuel de 600 €. Dominique F. a donné congé le 6 novembre 2013 et a quitté les lieux le 6 février 2014.

Un litige s’est ensuite élevé entre le bailleur auquel des loyers demeuraient dus et le preneur qui souhaitait être indemnisé de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées du local loué

Les dispositions relatives à l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées ont été instaurées par la loi n°2005-102 du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, qui a imposé aux exploitants des établissements concernés de les rendre accessibles aux personnes handicapées avant le 1er janvier 2015. Si un délai a été accordé pour permettre la réalisation des travaux de mise en conformité, ses dispositions sont toutefois entrées en vigueur avant la souscription du bail litigieux intervenue le 9 mai 2011.

Les textes règlementaires ultérieurs sont venus apporter les dispositions complémentaires permettant d’obtenir de nouveaux reports de délais mais imposant l’obligation d’établir un agenda d’accessibilité programmée (décret du 5 novembre 2014 invoqué par Jean-Pierre P.) puis de mettre en ’uvre les pénalités sanctionnant les contrevenants (décret du 11 mai 2016).

De tels travaux incombent, sauf clause expresse contraire, au bailleur soit au titre de son obligation de délivrance lorsque les normes existent à la date d’établissement du bail, soit au titre de son obligation d’entretien lorsqu’elles elles entrent en vigueur en cours de bail, en vertu de l’article 1719-1° ou 1719-2° du code civil.

En l’espèce, le bail ne contient pas de clause imposant de manière claire et précise au preneur de supporter les travaux imposés au titre de l’accessibilité des E.R.P. aux personnes handicapées ou à mobilité réduite.

En effet, l’article 4 du bail intitulé « transformations » stipule que le preneur « aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité », clause qui ne peut, de par sa généralité, s’analyser comme opérant un tel transfert de charge.

De plus l’autre clause intitulée « obligations du bailleur » ajoute « pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages » ce qui confirme l’absence de dérogation au principe de prise en charge de ces travaux par le bailleur.

Cour d’appel, Agen, 1re chambre civile, 9 Janvier 2019 – n° 16/01462

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