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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Quelles sanctions pour le bail sans DPE et sans ERNMT-ESRIS-ERP ?

dimanche 4 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Par une appréciation souveraine, la Cour d’appel de Montpellier a rappelé, d’une part, que l’obligation d’annexer un DPE à la charge du bailleur n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction, et d’autre part, que d’annexer un ERNMT (devenu l’ESRIS et récemment l’ERP) ne peut entrainer la résolution du bail que si son absence constitue un grave manquement.

Premièrement, concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’article L. 134-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le DPE prévu par l’article L. 134-1 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière. L’article R. 137-1 mentionnant les éléments fournis par le bailleur au titre de l’annexe environnementale.

En l’espèce, la seule production par la SCI d’une facture de juillet 2012 mentionnant la réalisation du diagnostic ne démontre pas que ce dernier a été joint au bail, l’obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative et la loi ne prévoit pas de sanction. L’appelant ne démontre ni ne prétend d’ailleurs avoir subi un quelconque préjudice de ce fait, susceptible de justifier une demande de résolution du contrat.

Deuxièmement, concernant l’Etat des Risques Naturels Miniers et Technologiques (ERNMT devenue ESRIS puis ERP), l’article L. 125-5 du code de l’environnement prévoit que, « les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles [...] sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. À cet effet, un état des risques naturels et technologiques [...] est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce [...]. En cas de non-respect des dispositions du présent article, l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ».

En l’espèce, la facture de juillet 2012 au titre du diagnostic ne démontre pas qu’il a été joint au contrat. Cependant, l’obligation qui n’est pas prescrite à peine de nullité, constitue seulement une cause de résolution, de sorte que le juge apprécie souverainement la gravité du manquement.

En l’espèce, le manquement est en tout état de cause sans gravité et sans rapport avec le fond du litige qui concerne la création d’une fosse à hydrocarbures.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de résolution du bail à ce titre.

Enfin, le locataire ne peut prétendre de bonne foi ne pas avoir eu communication du règlement de copropriété alors qu’il n’en faisait nullement état dans son assignation du 11 avril 2014 et produisait le document.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de résolution du bail aux torts de la SCI bailleresse.

Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre C, 26 juin 2018 n°15/09863

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