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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Procédures collectives et compensation des créances avec le dépôt de garantie

dimanche 27 mai 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Les loyers impayés après l’ouverture de la procédure collective peuvent se compenser avec le dépôt de garantie que doit restituer le bailleur, une fois le bail résilié.

L’indemnité de résiliation devant être déclarée, le bailleur ne peut pas obtenir une provision à ce titre.

En l’espèce, le locataire est mis en redressement judiciaire.

Deux mois plus tard, l’administrateur judiciaire notifie au bailleur sa décision de résilier le bail commercial.

Le bailleur réclame alors le paiement des loyers échus après l’ouverture de la procédure collective, ainsi qu’une provision sur les dommages-intérêts dus au titre de la résiliation du bail.

Le locataire demande alors la compensation entre le montant des loyers impayés et celui du dépôt de garantie que le bailleur doit lui restituer.

La cour d’appel de Toulouse refuse car, le dépôt de garantie n’ayant pas vocation à garantir le paiement des loyers mais celui des réparations locatives, les créances ne sont pas connexes et ne peuvent donc pas se compenser.

La Cour de cassation censure ce raisonnement.

Les créances de loyers étaient postérieures au jugement d’ouverture  ; le bailleur pouvait donc exercer son droit de poursuite individuelle pour celles-ci.

Toute référence au caractère connexe des créances réciproques était sans incidence.

La créance de restitution du dépôt de garantie résultait de la résiliation du bail, de sorte que la compensation légale de ces créances postérieures était possible.

Par contre, le bailleur ne peut pas obtenir une provision sur les dommages-intérêts«  suite à résiliation  » du bail, puisque l’ouverture de la procédure collective interdit toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent de la part des créanciers dont la créance n’est pas postérieure et «  utile  » (C. com. art. L 622-21).

Cette interdiction s’applique à la créance relative aux dommages-intérêts que le bailleur peut demander lorsque l’administrateur judiciaire décide de ne pas continuer le bail.

En effet, cette créance, fût-elle postérieure au jugement d’ouverture, doit être déclarée au passif (C. com. art. L 622-14, 1o). Tel était le cas en l’espèce puisque l’indemnité demandée par le bailleur était justifiée par la résiliation du bail en application de l’article L 622-14 précité.

Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 24 janvier 2018 n°16-14705

Vos commentaires

  • Le 28 mai à 11:01, par JFM

    Bonjour
    Qu’en est il du remboursement des frais de remise en état dus au bailleur suite à congé départ du preneur puis ouverture de la procédure collective ?
    Le bailleur peut il capter une part du dépôt de garantie ?
    Merci

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