Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Prise en charge de la vétusté

dimanche 14 juillet 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de cette vétusté.

En matière de baux commerciaux, il est possible aux parties de répartir la charge des travaux relevant de la vétusté des locaux soit au bailleur soit au preneur. En l’absence de précision contractuelle, c’est l’article 1755 du Code Civil qui a vocation à s’appliquer qui dispose que :

"Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."

De jurisprudence constante, le bail commercial DOIT viser expressément le transfert de charges résultant de la vétusté. Dès lors que des stipulations du bail commercial sont générales toute demande de prise en charge par le locataire est rejetée (Cass. 3e civ., 7 déc. 2004, n° 03-19.203. – Cass. 3e civ., 5 avr. 2011, n° 10-14.877 : – Cass. 3e civ., 18 mai 2011, n° 10-15.946 – Cass. 3e civ., 13 sept. 2011, n° 10-21.027).

En l’espèce, la société Distrivesle, locataire de locaux commerciaux appartenant à la société Carrefour Property France et dépendant d’un immeuble en copropriété, l’a assignée en restitution des frais de réfection d’un emplacement de stationnement constituant une partie commune, qu’elle lui avait payés.

Pour rejeter cette demande, la cour d’appel a retenu que le contrat de bail stipule que le preneur est tenu des travaux d’entretien et des réparations autres que celles de l’article 606 du code civil

Cependant, aucune clause du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux relevant de la vétusté.

Or, en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le mauvais état de l’emplacement de stationnement était lié à la vétusté, alors que, sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de cette vétusté, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.

En d’autres termes, c’est une nouvelle confirmation d’une jurisprudence constante : sans clause expresse de transfert de la vétusté au preneur, le bailleur doit l’assumer (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Février 2018, n°16/11581 ; Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 9 Juin 2016 n° 14/03297 ; Cour d’appel de Rennes, 5ème Chambre, 26 avril 2017 n° 14/07476 ; Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 décembre 2015 n°14-21166 ;.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mai 2019 n°18-14.123

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