Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Preuve du droit de repentir et obligation de délivrance du Bailleur

dimanche 19 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le droit de repentir du Bailleur n’est soumis à aucun formalisme obligatoire mais doit répondre à une volonté clairement exprimée que l’envoi d’un projet de bail de renouvellement ne caractérise pas. De plus, au titre de son obligation de délivrance, en application de l’article 1719 alinéa 2 du Code civil, le bailleur est tenu de donner en location un local conforme aux normes de sécurité : les travaux de mise en conformité ordonnés par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur dès lors que cela n’est pas expressément indiqué dans le bail.

En d’autres termes, sur le premier sujet, le droit de repentir que peut exercer le bailleur en application de l’article L 145-58 du Code de Commerce qui propose le renouvellement du bail après l’avoir refusé n’est pas soumis à un formalisme obligatoire mais doit répondre à une volonté clairement exprimée par le bailleur de renouveler le bail commercial.

En l’espèce, le fait pour le bailleur de remettre à sa locataire, le 26 juillet 2013, un projet de bail commercial non daté et non signé ne caractérise pas en tant que tel une renonciation de sa part à se prévaloir du congé donné le 27 août 2012, alors qu’il est mentionné sur le bail produit qu’il s’agit d’un nouveau bail, que les clauses et conditions du bail, notamment le montant du loyer, sont sensiblement différentes, qu’il n’est aucunement justifié d’un accord de la société locataire sur ces nouvelles conditions.

De même, le fait que le bailleur a autorisé la locataire le 29 septembre 2014 à procéder à des travaux de désenfumage de la cage d’escalier ne peut pas plus valoir renonciation du bailleur à son congé, alors que ces travaux ont été réalisés dès le 15 avril 2013 et que le bailleur indique, sans être démenti, que ces travaux, ayant trait à la sécurité incendie de l’hôtel, étaient imposés par l’administration. De surcroit, la Cour d’appel aurait pu ajouter que pendant le droit au maintien dans les lieux les conditions et charges du bail continuent de s’appliquer entre les parties.

A défaut d’exercice du droit de repentir, le congé délivré par le bailleur doit produire ses effets, de sorte que la société locataire est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er avril 2013.

Faute d’éléments contraires fournis par le bailleur, il convient de confirmer la décision du premier juge en ce qu’elle a condamné la société locataire au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à hauteur du montant du loyer conventionnel majoré des charges et taxes jusqu’à la libération effective des lieux loués et restitution des clés.

C’est en vain que la société locataire recherche la responsabilité du bailleur.

Elle prétend que le bailleur, après lui avoir délivré le refus de renouvellement avec offre d’indemnité d’éviction, lui a fait une offre de conclusion d’un nouveau bail, faisant croire à la locataire que le bailleur avait exercé son droit de repentir, a attendu l’expiration du délai de deux ans pour demander une indemnité d’éviction, puis a initié à son encontre une procédure d’expulsion sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Or, le congé avec refus de renouvellement mentionnait expressément le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé pour demander une indemnité d’éviction.

Il appartenait à la locataire de saisir la juridiction dans ce délai dont elle avait connaissance.

Sur le second sujet, le bailleur est tenu au titre de son obligation de délivrance, en application de l’article 1719 alinéa 2 du Code civil, de donner en location un local conforme aux normes de sécurité.

Dès lors, les travaux de mise en conformité ordonnés par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, qu’ils ne peuvent être mis à la charge du preneur qu’à condition de l’avoir expressément indiqué dans le bail.

En l’espèce, aucune clause ne met ces travaux à la charge du preneur.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a mis à la charge du bailleur ces travaux de conformité consistant en l’installation du système de sécurité incendie, la création du désenfumage de la cage d’escalier, les frais d’architecte, l’installation des portes coupe feu, pour un montant non contesté de 17 496 euros.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 19 Mars 2019 – n° 17/08412

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