Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Preuve de la restitution des locaux

dimanche 16 juin 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La restitution des locaux suppose que le bailleur reprenne possession des lieux et la libération des locaux se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à toute personne désignée par celui-ci.

En l’espèce, le bail avait été résilié. Le preneur a fait dresser un constat d’huissier le 30 juin 2016, pour relever l’état des lieux de sortie et remettre les clefs à l’huissier.

Cependant, la remise des clefs à un huissier ne vaut pas restitution, a fortiori s’agissant d’un huissier mandaté par le preneur.

Ni la locataire, ni l’huissier de justice qu’elle a mandaté n’ont tenté de remettre les clefs au bailleur.

La mise en demeure de reprendre les clefs ne suffit pas et aucune faute du bailleur n’est démontrée.

La restitution des locaux suppose que le bailleur reprenne possession des lieux (CA Versailles, 25 sept. 1998, n° 4822/97) et la libération des locaux se matérialise par la remise des clés au propriétaire ou à toute personne désignée par celui-ci.

De plus, le fait d’avoir mis en demeure le bailleur de reprendre les clés est insuffisant, à défaut de prouver la faute du propriétaire (Cass. 3e civ., 23 juin 2009 : AJDI 2010, p. 125).

Les clés doivent être remises au bailleur ou à toute personne mandatée par lui à cet effet. Ainsi, la remise des clés par le preneur à un huissier mandaté par ce dernier ne vaut pas restitution (Cass. 3e civ., 13 juin 2001 : Bull. civ., III, n° 74), de même que le dépôt des clés dans la boîte aux lettres de la gardienne (CA Lyon, 14 mars 2001, n° 1999/06224).

Par ailleurs, la volonté des parties de mettre fin au bail à l’amiable ne se présume pas (Cass. com. 13-12-1960 n° 69-55.850 : Bull. civ. III n° 410) et, si elle peut être tacite et résulter des circonstances de fait, elle doit être certaine et non équivoque (Cass. 3e civ. 13-11-2008 n° 07-16.663 ; Cass. 3e civ. 23-3-2011 n° 10-10.226 : RJDA 2/12 n° 131 ).

Les juges du fond ont, dans certaines circonstances, déduit de l’acceptation des clés par le bailleur la volonté de ce dernier d’accepter la résiliation amiable du bail (CA Orléans 5-1-1994 n° 92/2042 ; CA Dijon 27-1-1995 n° 94/220). Tel n’était pas le cas dans une hypothèse où le locataire invoquait en outre en vain la remise des locaux à la location par le bailleur dès le mois de mai suivant son départ (Cour d’appel de Versailles 4 novembre 2014 n° 13/01962, 12e ch., Sté Moizan Associés c/ D)

Au vu de ce qui précède, le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la locataire à payer au bailleur 6 600 euros à titre d’indemnité d’occupation, due jusqu’à la remise effective des clés au bailleur.

Ce dernier est également bien fondé en sa demande de dommages et intérêts.

Les locaux restitués nécessitaient des travaux de remise en état et le bailleur justifie avoir accordé une franchise de loyers au nouveau locataire pour qu’il effectue les travaux de remise en état.

Le préjudice subi par le bailleur est évalué à 5000 euros.

Cour d’appel, Bastia, Chambre civile, 2e section, 10 Avril 2019 - n° 18/00027

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