Précision sur l’article 606 du Code Civil

Pour un bail commercial, avant la réforme de la loi PINEL, qui met à la charge du locataire les travaux relevant de l’article 606 du Code Civil, le Bailleur doit les supporter s’ils ne sont pas expresses tels que les travaux de réfection de la couverture et la charpente des bâtiments.

Pour mémoire, il résulte des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1720 et 1754 du Code civil que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l’immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur.

Pour condamner le preneur à la réfection des couvertures, zingueries, et étanchéité des bâtiments affectés par des infiltrations, et à la réfection de la charpente d’un autre bâtiment, la Cour d’appel retient :

• qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ne peut être reproché au bailleur lors de la prise d’effet du bail du 22 décembre 2010,
• que le bail limite les travaux mis à la charge du bailleur stipulant que
  • le preneur « devra également effectuer ou faire effectuer à ses frais et sous sa seule responsabilité, les réparations de toute nature, y compris celles visées à l’article 606 du Code civil, et y compris également tous travaux de ravalement de façades » et,
  • à l’article « travaux d’aménagements », que le preneur « s’oblige à supporter la charge des travaux rendus nécessaires, par l’application de la réglementation actuelle et future, concernant les normes et obligations de sécurité, salubrité et conformité des lieux »,
  • ce dont il résulte que les parties ont entendu mettre à la charge du locataire les grosses réparations.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement en soulignant qu’en l’absence d’une stipulation claire et précise du bail commercial mettant à la charge du preneur la réfection de la couverture et la charpente des bâtiments loués, il appartient au bailleur de supporter lesdits travaux.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Juin 2022 n° 21-14.598