Point de départ de l’action en requalification

Le délai de prescription de l’action en demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial a pour point de départ la conclusion du bail dérogatoire, peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs ou ait fait l’objet de tacites reconductions.

Pour mémoire, l’article L 145-60 du Code de Commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatifs au bail commercial se prescrivent par deux ans.

Toutefois, les actions pour faire application des règles protégées par les articles L 145-15 et L 145-16 du Code de Commerce (droit au renouvellement, la révision légale du loyer, la fixation à la valeur locative au cours de la vie du bail, l’application de taux d’intérêt en cas de possession de plus de deux termes de loyers, l’obligation d’établir un état des lieux, les obligations relatives aux charges, la clause résolutoire du bail,...) sont imprescriptibles en raison de la sanction qui est la réputation non écrite.

En l’espèce, l’action de l’occupant des lieux ne vise pas à obtenir l’application du mécanisme prévu à l’article L.145-5 du Code de commerce de novation d’un bail dérogatoire en bail commercial à la suite du maintien dans les lieux, mais demande l’application du statut des baux commerciaux motif pris qu’il exerce une activité d’enseignement

Au demeurant, l’application de ce texte requiert la réunion des exigences du Code de commerce, ce qui fait manifestement défaut, aucune inaction du bailleur n’étant démontrée, puisqu’il a délivré un congé pour le terme initial du bail dérogatoire.

Ainsi, la demande de l’occupant est bien soumise à la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Le délai de prescription a pour point de départ la conclusion du bail dérogatoire, peu important que le contrat ait été renouvelé par avenants successifs ou ait fait l’objet de tacites reconductions.

La date à laquelle le preneur a eu connaissance des circonstances lui permettant de revendiquer le statuts des baux commerciaux est tout autant indifférente, de sorte qu’il ne peut prétendre que la prescription a commencé à courir à la date à laquelle il a débuté son activité d’enseignement.

L’action engagée plus de deux ans plus tard est donc prescrite.

Cour d’appel, Douai, 2e chambre, 2e section, 24 Novembre 2022 n°22/01827