Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Plancher du loyer au pourcentage et valeur locative

dimanche 13 janvier 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

La question de la fixation du loyer du bail renouvelé en présence d’un loyer déterminé en fonction du chiffre d’affaires a connu bien des évolutions jurisprudentielles.

Pour mémoire, l’arrêt du 10 mars 1993, dit « du Théâtre Saint-Georges », la Cour de cassation avait indiqué la supériorité des accords contractuels sur la loi en soulignant que la fixation du loyer renouvelé d’un bail à loyer variable doit échapper aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 pour n’être régie que par la convention des parties (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-13.418).

Puis des cours d’appel ont refusé catégoriquement leur application au motif que l’article L. 145-33 du code de commerce ne peut s’appliquer seulement à une partie du loyer (Limoges, 4 sept. 2014, n° 13/00095, Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 19 févr. 2015, n° 13/11349).

En vue de mettre un terme aux tergiversations, la Cour de cassation est intervenue et a opéré une « évolution » majeure et réitéré sa position dans deux arrêts du 3 novembre 2016

En effet, la troisième chambre civile a précisé que le recours au loyer binaire n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative.

Dans cette hypothèse, le juge statue selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sans omettre cependant de prendre en considération l’obligation contractuelle du preneur de verser, en sus du minimum garanti, une part variable, dont il découle nécessairement un abattement sur le montant du loyer (Civ. 3e, 3 nov. 2016, n° 15-16.826 et 15-16.827).

Précisons d’ailleurs que depuis cette décision, le tribunal de grande instance de Créteil a appliqué au titre de cet abattement 5 % de la valeur locative du bien (TGI Créteil, 27 juin 2018, n° 15/00009).

Nous aurions pu penser que le débat était clos, mais tel n’a pas été le cas, la Cour d’appel de Versailles relançant le débat.

En l’espèce, le 3 mars 1999, la société Hammerson Saint-Quentin Ville, aux droits de laquelle vient la société Espace Saint-Quentin (ESQ) a consenti à la société André, un bail commercial stipulant un "loyer annuel hors taxes dont le montant sera égal à 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués", qui ne pourra pas être inférieur à une certaine somme.

Il était également prévu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti serait fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé et que les parties soumettaient "volontairement la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions des articles 23 à 23-9 et 29 à 31 du décret du 30 septembre 1953".

De plus, le bail commercial attribuait "compétence au juge des loyers du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble".

Le 1er avril 2012, le bailleur a fait délirer un congé avec offre de renouvellement, puis a notifié un mémoire préalable visant un loyer annuel minimum de 200 800 euros hors taxes et charges, et a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative du bien au jour du renouvellement du bail.

Pour rejeter la demande du bailleur et annuler la clause, la cour d’appel a considéré que cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer, et que, si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent.

Cet arrêt est cassé aux motifs que :

"La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti."

La Cour de Cassation a donc réaffirmé sa position sur la fixation du loyer du bail renouvelé en présence d’un loyer "binaire".

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2018 n°17-27.798

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