Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Pietonnisation et motif de déplafonnement

dimanche 7 janvier 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La transformation d’une rue en voie piétonne constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité mais ne justifie un déplafonnement du loyer du bail renouvelé que si elle a eu une incidence favorable sur l’activité du locataire pendant le bail expiré.

Le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé d’une poissonnerie située à Colombes (Hauts-de-Seine) dans une artère commerciale reliant la gare au vieux centre-ville a été refusé, faute de modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire :

  • l’accroissement de la population de la ville de 4,60 % au cours du bail expiré n’est pas significatif car il ne concerne pas la zone de chalandise de la poissonnerie  ;
  • le prolongement de la ligne de tramway, s’il peut contribuer à une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, est en l’espèce éloigné de la poissonnerie  ;
  • l’implantation de nouvelles enseignes ne justifie pas une évolution positive de la chalandise et de l’attractivité commerciale de la rue car celle-ci a une vocation commerciale ancienne et le renouvellement d’enseignes est inhérent à la vie d’une rue commerçante  ;
  • la mise en voie piétonne de la rue dans laquelle est située la poissonnerie est intervenue 5 mois seulement avant la date du renouvellement du bail, de sorte que cette modification n’est pas de nature à avoir eu une influence favorable sur l’activité exercée au cours du bail expiré, l’incidence sur l’activité pendant cette période n’ayant pu être que très faible  ;
  • si des parkings ont été aménagés, il n’est pas démontré qu’ils ont amélioré notablement la situation antérieure où les clients pouvaient stationner leurs véhicules à proximité de la rue devenue piétonne.

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire (C. com. art. R 145-6).

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le locataire (Cass. 3e civ. 14 septembre 2011 n°10-30825).

C’est la raison pour laquelle la transformation d’un rue en voie piétonne, qui constitue en soi une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ne justifie pas un déplafonnement du loyer s’il n’en est pas résulté une incidence positive sur l’activité du locataire pour la période antérieure à l’échéance du bail.

Au cas particulier, la piétonnisation était trop récente pour avoir eu une influence favorable sur le commerce.

Cour d’appel de Versailles 4 juillet 2017 no 16/04885

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