Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Perte du droit au renouvellement et indemnisation

dimanche 28 février 2021, par Gabriel Neu-Janicki

La reconnaissance d’un lien contractuel précaire qui, en se substituant à un bail commercial, entraîne la perte du droit au renouvellement attaché à ce bail, ouvre droit à réparation du préjudice qui en résulte.

Pour mémoire,aux termes de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, les bailleurs, bénéficiaires de deux autorisations d’occupation temporaire du domaine public maritime, portant sur un local situé en zone commerciale, ont consenti un bail commercial à une société qui a postérieurement acquis le fonds de commerce du précédent locataire.

La société locataire, invoquant la nullité du bail commercial, s’est opposée à un commandement visant la clause résolutoire délivré par les bailleurs et a demandé leur condamnation à l’indemniser des préjudices économique, financier et moral résultant de la nécessaire requalification du bail, en convention d’occupation précaire.

Selon l’article L. 145-14 du Code de commerce, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Pour rejeter les demandes en réparation des préjudices, l’arrêt retient que la société locataire, qui exploite actuellement le fonds de commerce, ne le perdrait qu’en cas de non-renouvellement de concession à l’arrivée de l’échéance, que son risque de perdre son fonds n’est ni présent ni avéré et que le préjudice invoqué, hypothétique et futur, n’ouvre pas droit à indemnisation en l’état.

La Cour de Cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.

En effet, en statuant ainsi alors que la reconnaissance d’un lien contractuel précaire qui, en se substituant à un bail commercial, entraîne la perte du droit au renouvellement attaché à ce bail, ouvre droit à réparation du préjudice qui en résulte, la cour d’appel a violé les textes sus-visés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 Janvier 2021 n°19-25.036

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