Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Pas d’abattement en présence d’un loyer variable

dimanche 6 septembre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Dans le cadre de la détermination du loyer du bail renouvelé, la Cour d’appel de Paris infirme le jugement du TGI de Bobigny ayant prononcé un abattement de 5% pour loyer binaire au motif que les parties n’ont pas prévu un véritable loyer binaire, mais un loyer variable assis sur le chiffre d’affaires du preneur, loyer qui ne peut être inférieur au loyer minimum garanti égal à la valeur locative.

Pour mémoire, les dispositions de l’article L. 145-33 du Code de commerce ne sont pas d’ordre public et les parties peuvent fixer le loyer du bail renouvelé selon des modalités contractuelles qui leur sont propres.

En l’espèce, le bail commercial, conclu pour 12 ans, porte sur un local situé dans un centre commercial.

Le bail précise que "les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence. A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable".

Par conséquent il a été retenu les références locatives correspondant à des locaux de surface équivalente aux locaux donnés à bail, situés au niveau 1 et pour des commerces d’équipement à la personne.

Le prix du mètre carré est ainsi fixé à 1050 euros, ce qui donne un loyer de 147 000 euros par an pour les locaux de 140 mètres carré.

Pour la Cour d’appel de Paris, il n’y a pas lieu de déduire la taxe foncière mise à la charge du preneur, puisque cette déduction n’est pas prévue dans les stipulations contractuelles, lesquelles se réfèrent aux prix pratiqués dans le centre commercial, étant précisé qu’il est d’usage dans les centres commerciaux de mettre la taxe foncière à la charge du preneur.

Pour le même motif, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour loyer binaire, d’autant que les parties n’ont pas prévu un véritable loyer binaire, mais un loyer variable assis sur le chiffre d’affaires du preneur, loyer qui ne peut être inférieur au loyer minimum garanti égal à la valeur locative.

Le loyer du bail commercial renouvelé au 1er août 2014 est donc fixé à 147 000 euros par an

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 3 Juin 2020 n° 18/20160

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