Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligations de bonne foi et d’information du preneur sur l’erreur de destinataire du congé

dimanche 4 novembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Les anciens propriétaires également associés de la SCI nouvellement propriétaire doivent informer le preneur de l’irrégularité de destinataire du congé avant la date limite pour procéder à sa régularisation. A défaut, le bail est valablement résilié par le congé délivré.

Aucun des courriers produits ne mentionne officiellement avant la délivrance du congé, ou après cette délivrance dans le temps possible pour sa régularisation, la survenance d’une mutation sur l’immeuble en 2010.

Le seul fait que Monsieur A... et Monsieur A... soient associés ou gérants dans plusieurs sociétés civiles immobilières ne leur confère pas la qualité de professionnels de l’immobilier.

Néanmoins, au regard de l’exigence contractuelle de bonne foi, ils auraient dû informer le locataire du changement de bailleur dès réception de ce congé.

Surtout, la SCI, dont ils étaient associés, ne saurait prétendre ne pas avoir été tenue informée de ce congé, ni en avoir tiré acte, puisque les lieux ont fait l’objet d’une annonce le 25 juillet 2014 pour être proposés à la relocation.

Or, bien que n’ayant pas la qualité de marchand de biens et étant composée essentiellement de membres d’une seule famille, elle doit être considérée comme un professionnel de l’immobilier au regard de son objet social qui est l’acquisition, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers.

Elle est donc tenue en sa qualité de professionnelle de l’immobilier d’un devoir renforcé de loyauté en vertu duquel elle se devait d’alerter son locataire de l’irrégularité de son congé avant la date limite pour procéder à sa régularisation, auquel elle a manqué.

Au final, par des motifs pertinents le tribunal a estimé qu’« [...] en n’informant pas officiellement leur locataire de la vente de l’immeuble à une SCI dans laquelle ils sont par ailleurs associés, Monsieur A... et Monsieur A... ne sauraient, de bonne foi, [...] soutenir que le congé serait nul pour ne pas avoir été notifié au bailleur officiel de l’immeuble » et a estimé, en conséquence qu’il convenait de retenir que le bail avait valablement été résilié à la date du 25 août 2014, les défendeurs ayant ensuite refusé de reprendre les clefs du local.

Cour d’appel de Douai, Chambre 2, Section 1, 7 juin 2018 n°17/00851

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