Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligation du bailleur de réaliser des travaux

dimanche 20 juin 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur livrant un local présentant de graves désordres doit réaliser les travaux de remise en état même en présence d’une clause prévoyant que le local sera entièrement rénové par le preneur et doit indemniser le preneur pour trouble de jouissance. Cependant, le preneur n’est pas dispensé du paiement du loyer pour exception d’inexécution.

C’est à juste titre que le locataire demande, en référé, que le bailleur soit condamné à réaliser différents travaux dans les locaux loués.

Il ressort en effet du constat d’huissier que le local donné à bail commercial présente de graves désordres :

  • absence de poignées aux portes,
  • effondrement partiel de la toiture,
  • présence de trous en soubassement de la toiture et dans le plafond du local,
  • présence de champignons,
  • de moisissures,
  • de cloques et de salpêtre sur les murs,
  • notamment dans la cage d’escalier,
  • trappe d’accès menant à la fausse septique dégageant une forte odeur,
  • fenêtres détériorées et installation électrique non conforme).

Le bailleur ne peut invoquer la clause du bail qui met à la charge du preneur "la rénovation du local".

Le bailleur ne peut en effet, par le biais d’une clause relative à l’exécution par le locataire de travaux dans les lieux loués, s’exonérer de son obligation de délivrance.

Par ailleurs, le bailleur ne peut soutenir, sur le fondement de l’article 1731 du Code civil, qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Cette présomption n’est en effet applicable qu’aux seules réparations locatives incombant au preneur, et non aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil qui sont à la charge exclusive du bailleur.

Le preneur a subi un trouble de jouissance du fait de l’état de délabrement d’une partie des locaux donnés à bail

Le juge des référés a fait une exacte évaluation du préjudice subi par le preneur, en lui allouant une indemnité provisionnelle de 3 500 euros.

C’est en vain que le preneur demande, sur le fondement de l’article 1219 du Code civil relatif à l’exception d’inexécution, à être dispensé du paiement du loyer.

En effet, il n’apporte pas la preuve qu’il aurait été dans l’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce de restauration dans les lieux loués, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Le preneur ne démontre pas qu’il aurait été contraint de fermer, même temporairement, son fonds de commerce, ou même qu’il aurait subi une baisse de son activité, en lien avec une désaffection par la clientèle de son établissement en raison des désordres constatés.

Cour d’appel, Nancy, 5e chambre commerciale, 26 Mai 2021 n° 20/01667

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