Obligation de réaliser des travaux

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.Cependant, le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux.

Pour mémoire, les articles 1144 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1719, 1°, et 1720 du code civil, rappellent les principes suivants :

• le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur.

• le débiteur de l’obligation peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

• les dommages-intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

• enfin, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au locataire la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

Il résulte de ces textes que, en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

En l’espèce, les bailleurs sont propriétaires indivis de locaux commerciaux donnés en location, dont le droit au bail a été cédé, le 21 mars 2008, à la SCI LJ.

En octobre et novembre 2009, la locataire a assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

Après liquidation judiciaire de la locataire prononcée par jugement du 18 décembre 2013, l’instance a été reprise par la société MJSA (le liquidateur) ès qualités.

Le liquidateur, invoquant un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et de dommages-intérêts.

Pour condamner les bailleurs à payer à la locataire le coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, l’arrêt retient que, même si ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire.

En statuant ainsi, alors que le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 6 avril 2023 n° 19-14.118