Obligation de délivrance et vices structurels

Quelque soit les stipulations du bail commercial, le Bailleur a l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, et de réparer le trouble apporté à la jouissance paisible du locataire.

Pour mémoire, en application des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail commercial, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, la société T, locataire principale de locaux situés en rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble parisien appartenant à la SCI, a, depuis le 12 février 2011, sous- loué partiellement ces locaux, à la société X.

Des traces de salpêtre et des cloques d’humidité étant apparues sur les murs intérieurs, par lettre du 17 octobre 2012, la locataire a mis la bailleresse en demeure de remédier à l’insalubrité des locaux puis, le 5 juin 2014, elle lui a demandé de réaliser des travaux de remise en état des murs, et de réduire le montant du loyer depuis le mois d’octobre 2012, date à laquelle elle avait été avisée de la nécessité d’une intervention, et l’a assignée en réparation de son trouble de jouissance.

Plus précisément encore, des écoulements d’eau provenant d’une résurgence accidentelle de nappe phréatique, apparus dans le deuxième sous-sol de l’immeuble en septembre 2012, ont entraîné un affouillement sous la fondation de celui-ci et un affaissement avec un risque d’effondrement, provoquant des fissures dans les parties communes et les parties privatives, et notamment dans le local commercial loué.

Cependant, la Cour d’appel a retenu que

• d’une part, compte tenu de l’origine des désordres qui n’étaient pas de nature à faire obstacle à l’exploitation du local, la bailleresse, à laquelle aucun défaut de diligence ne peut être reproché, était fondée à opposer à la locataire la clause de non responsabilité stipulée au bail,
• d’autre part, qu’aucun élément du dossier ne permet de déterminer l’origine, et en conséquence l’imputabilité, à un manquement du bailleur à son obligation d’assurer le clos et le couvert, de l’humidité, se manifestant par des cloquages avec traces de salpêtre et écaillement de peinture - sur deux des murs du WC, un mur du cagibi - et en plusieurs endroits de la salle de conférence, laquelle a été constatée uniquement dans le sous-sol intégralement donné en sous-location par la locataire, qui ne peut invoquer un trouble de jouissance personnel.

La Cour de Cassation censure le raisonnement de la cour d’appel.

En effet, si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, certains travaux d’entretien ou de réparation, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu de plein droit, s’exonérer, à l’occasion de conventions aménageant la répartition de la charge des réparations, de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble, et de réparer le trouble apporté à la jouissance paisible du locataire.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 Novembre 2021 n°20-15.814