Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligation de délivrance et les précisions indedispensables

dimanche 19 juillet 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Même si le bail stipule que le preneur à bail commercial déclare « faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais », le bail doit préciser la nature des travaux concernés pour que le bailleur soit exonéré de son obligation de délivrance.

Pour mémoire, le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toutes espèce.

Les parties peuvent déroger à cette obligation par le biais d’une clause portant sur l’exécution de travaux dans les lieux loués, mais à la condition que cette clause soit expresse, et qu’elle précise la nature des travaux mis à la charge du preneur (Cass. Civ. 3ème 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-18.553).

En l’espèce, les locaux donnés à bail ne comportaient pas de disjoncteur général accessible à la société preneuse : il résulte d’un constat d’huissier que le disjoncteur était situé dans un local contigu occupé par une autre société, de sorte que le courant ne pouvait être coupé ou rétabli qu’en accédant à ce dernier local.

Le bailleur ne saurait soutenir que l’installation électrique aurait été modifiée par une personne non qualifiée de la société preneuse créant l’absence d’un disjoncteur accessible faute de preuve suffisante (photographie d’un compteur électrique dépourvue à elle seule de valeur probante et attestation de son épouse).

Le bail commercial, s’il prévoit que la SARL preneuse, constatant que les locaux loués n’étaient pas parfaitement adaptés aux activités qu’elle entendait y exercer, déclarait « faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais », ne précise pas la nature des travaux concernés, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à s’en prévaloir.

La pose d’un compteur accessible à la société preneuse étant nécessaire à l’usage normal des locaux, c’est à bon droit que le juge des référés a ordonné sous astreinte au bailleur de la réaliser ou faire réaliser, mesure justifiée pour prévenir les dommages imminents qui pouvaient résulter de l’état des lieux (la SARL preneuse ayant subi des pertes de marchandises à cause d’une coupure d’électricité).

Cour d’appel, Riom, 3e chambre civile et commerciale réunies, 1 Juillet 2020 n° 19/01995

Vos commentaires

  • Le 20 juillet à 15:46, par VITALIS

    Bonjour Maître,

    Merci pour ce partage ; Cet arrêt vient en effet apporter une précision non négligeable en "allégeant" quelque peu cette obligation de délivrance pesant sur le bailleur et ces modalités d’application.
    Il y a t’il d’autres jurisprudences récentes que vous auriez remarqué sur ce sujet ?
    Les arguments retenus liés à la préjudice de la perte des marchandises et surtout selon moi la subordination de la marche du compteur entre les mains d’un tiers (donc pas simplement l’absence ou la présence d’un compteur) me font m’interroger sur les modalités de cette obligation de préciser dans le bail les travaux qui seront à réaliser par le preneur pour exonérer le bailleur de son obligation de délivrance...
    les précisions à apporter devraient elles selon vous être précises ? (le preneur n’a pas toujours tous les devis des travaux envisagés lors de la signature) ou bien des éléments quelque peu "grosso modo" pourraient suffire ?
    Pouvez vous partager votre sentiment sur cet arrêt ?

    Je vous remercie d’avance.

    Indira VITALIS
    AGENCE IMMOVITAL GUADELOUPE

  • Le 2 août à 11:54, par R BRUNIER 390 465 011

    Il paraît convenable d’écrire tous les travaux et d’énumérer toutes les charges dues par le preneur RB

    MERCI MAITRE pour votre précieux travail

    avec ma meilleure considération.

    R BRUNIER Expert en évaluation immobilière - Expert de justice honoraire CA Versailles

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