Obligation de délivrance et les précisions indedispensables

Même si le bail stipule que le preneur à bail commercial déclare « faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais », le bail doit préciser la nature des travaux concernés pour que le bailleur soit exonéré de son obligation de délivrance.

Pour mémoire, le bailleur est tenu, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toutes espèce.

Les parties peuvent déroger à cette obligation par le biais d’une clause portant sur l’exécution de travaux dans les lieux loués, mais à la condition que cette clause soit expresse, et qu’elle précise la nature des travaux mis à la charge du preneur (Cass. Civ. 3ème 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-18.553).

En l’espèce, les locaux donnés à bail ne comportaient pas de disjoncteur général accessible à la société preneuse : il résulte d’un constat d’huissier que le disjoncteur était situé dans un local contigu occupé par une autre société, de sorte que le courant ne pouvait être coupé ou rétabli qu’en accédant à ce dernier local.

Le bailleur ne saurait soutenir que l’installation électrique aurait été modifiée par une personne non qualifiée de la société preneuse créant l’absence d’un disjoncteur accessible faute de preuve suffisante (photographie d’un compteur électrique dépourvue à elle seule de valeur probante et attestation de son épouse).

Le bail commercial, s’il prévoit que la SARL preneuse, constatant que les locaux loués n’étaient pas parfaitement adaptés aux activités qu’elle entendait y exercer, déclarait « faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux, à ses frais », ne précise pas la nature des travaux concernés, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à s’en prévaloir.

La pose d’un compteur accessible à la société preneuse étant nécessaire à l’usage normal des locaux, c’est à bon droit que le juge des référés a ordonné sous astreinte au bailleur de la réaliser ou faire réaliser, mesure justifiée pour prévenir les dommages imminents qui pouvaient résulter de l’état des lieux (la SARL preneuse ayant subi des pertes de marchandises à cause d’une coupure d’électricité).

Cour d’appel, Riom, 3e chambre civile et commerciale réunies, 1 Juillet 2020 n° 19/01995