Obligation de délivrance et exonération de responsabilité inapplicable

En matière de bail commercial, le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer par des stipulations contractuelles de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Pour mémoire, il résulte des articles 1719 et 1721 du Code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail.

En l’espèce, le 1er octobre 2008, une société a vendu à une société civile immobilière (la SCI) un ensemble immobilier par elle divisé en cellules commerciales et a transféré à la SCI les baux commerciaux qu’elle avait consentis à compter de l’année 1994.

La SCI a ensuite conclu trois baux commerciaux distincts dans les locaux.

Le 7 septembre 2009, l’ensemble immobilier a été entièrement détruit par un incendie.

Pour rejeter les demandes de l’un des locataires, dirigées contre la SCI, l’arrêt retient :

• premièrement, que la SCI a acquis les locaux en octobre 2008, sans avoir connaissance de la non-conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie,
• deuxièmement qu’elle n’a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l’ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009,
• troisièmement, que le régime de responsabilité du bailleur institué par le Code civil étant supplétif de volonté, il est permis d’y déroger conventionnellement et que le bail contient également une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail, qu’une telle clause est licite, sauf faute lourde du bailleur et qu’en l’espèce, aucune faute lourde ne peut être retenue à l’encontre de la SCI.

La Cour de Cassation censure ce raisonnement sur ces trois points :

La Cour de Cassation rappelle que le bailleur

• doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée,
• est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué,
• ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

Ainsi, la cour d’appel aurait dû rechercher si le défaut de conformité du local n’avait pas, en permettant la propagation de l’incendie, participé à la réalisation du dommage subi par le locataire.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 Janvier 2022 n°18-23.578