Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligation de délivrance et désamiantage

dimanche 19 mai 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Pour que les travaux de désamiantage soient à la charge exclusive du preneur, une clause expresse du bail doit le préciser. La clause mettant les grosses réparations à la charge du preneur ne la constituant pas, le bailleur doit supporter le coût des travaux de désamiantage rendus nécessaires par les aménagements que le Preneur a réalisés pour son activité.

En l’espèce, M. X... a donné à bail commercial à la société générale de distribution alimentaire G.D divers locaux qui ont été sous-loués à la société S...pour y exploiter un supermarché.

Le 21 juillet 1998, le bail commercial a été renouvelé au bénéfice de la société L..., venant aux droits de la société locataire principal, et, le 14 août 1998, le contrat de sous-location a également été renouvelé.

Après avoir délivré un congé avec offre de renouvellement pour le 1er mars 2005, M. X... a cédé une partie des biens loués à la société civile immobilière X... A

La société L... a transféré l’activité du supermarché dans un autre local, à compter du 17 octobre 2009, et notifié un congé pour le 28 février 2011, date d’échéance de la seconde période triennale.

La SCI et M. X... ont assigné la société S... et la société L... en paiement de divers loyers impayés et de travaux de remise en état des lieux et en réparation de leur préjudice de jouissance.

La cour d’appel considère que les travaux de désamiantage étaient automatiquement constitutifs des travaux relevant de l’article 606 du code civil et que ces derniers, ayant été mis à la charge du preneur, comme il était juridiquement permis de le faire concernant un bail conclu antérieurement à la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite « loi Pinel »), devaient être supportés financièrement par ledit preneur.

La Cour de Cassation censure cette analyse et rappelant l’obligation de délivrance du bailleur considère qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, en l’absence d’une stipulation expresse du bail mettant ces travaux à la charge du preneur, ceux-ci avaient été rendus nécessaires par les aménagements réalisés par celui-ci pour son activité, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

En d’autres termes, une clause expresse du bail aurait du mettre les travaux de désamiantage à la charge du preneur.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 septembre 2018 n°17-14.741 17-16.630

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