Obligation de délivrance du bailleur et exception d’inexecution

L’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorise le preneur à soulever l’exception d’inexécution et à suspendre le paiement des loyers.

En l’espèce, un bailleur a demandé la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers ce qui lui a été accordé par la Cour d’appel.

Celle-ci retient que le bailleur a satisfait à son obligation légale de délivrance et d’entretien de son immeuble prévue à l’article 1719, alinéas 1 et 2, du Code civil en effectuant les travaux nécessaires à l’éradication de la mérule et à la remise en état des locaux et à la suite desquels il n’est pas démontré que les locaux ne seraient pas utilisables conformément à leur destination.

Ainsi, il ne saurait être fait grief au bailleur d’avoir respecté son obligation d’exécuter les travaux et qu’en l’absence de manquement grave de celui-ci, le preneur ne pouvait décider de suspendre l’exécution de ses obligations tenant au paiement des loyers et à assurer les locaux.

La Cour de Cassation censure cette décision.

En effet, la cour d’appel aurait dû rechercher si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l’exception d’inexécution.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Février 2020 n° 18-20.865