Obligation de délivrance : chauffage et climatisation

Les nombreux dysfonctionnements des installations de chauffage-climatisation caractérise le manquement du bailleur à son obligation de délivrance en n’assurant pas à sa locataire une jouissance paisible permettant une utilisation normale de façon permanente de tous les bureaux loués. Pour obtenir une indemnisation, le locataire doit rapporter la preuve de son préjudice.

Par acte sous seing privé du 28 mars 1996 renouvelé et prolongés à de multiples reprises, des locaux commerciaux à usage de bureaux ont été donnés à bail.

La locataire a quitté les lieux le 30 mars 2016.

C’est dans ce contexte que la société locataire , reprochant au bailleur de ne pas avoir installé un système de chauffage et de climatisation opérationnel, l’a faite assigner le 19 janvier 2016 devant le tribunal de grande instance de Nanterre, aux fins notamment d’indemnisation de ses manquements à son obligation d’entretien et de garantie de jouissance.

Il n’est en effet pas contesté que l’installation de chauffage-climatisation a présenté de nombreux dysfonctionnements, qui se sont poursuivis jusqu’au départ de la société locataire.

L’obligation de délivrance est inhérente au bail et perdure tout au long de son exécution, que cette permanence de l’obligation oblige le bailleur à faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives, aux fins d’assurer au locataire une jouissance paisible des locaux loués conforme à la destination des locaux.

Le bail comportait une clause rédigée comme suit :

« le preneur n’exercera aucun recours ni réclamation contre le bailleur pour tout trouble et / ou privation de jouissance provenant de tiers et fera son affaire personnelle des recours à exercer contre l’auteur du dommage, le bailleur le subrogeant dans ses droits à cet effet’ ».

Ayant contractuellement selon le bail la charge des gros travaux dont le remplacement du chauffage et de climatisation, la précédente clause ne peut exonérer le bailleur des obligations mises à sa charge par l’article 1719 du code civil, et notamment de ses obligations d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Car cette obligation mise à la charge du bailleur par l’article 1719 2° doit s’entendre non seulement de l’entretien qu’il doit assurer personnellement mais de celui qu’il a pu mettre contractuellement à la charge d’autres personnes.

Ainsi, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Cependant, la société locataire doit être déboutée de sa demande d’indemnisation.

Elle invoque un préjudice social et un préjudice économique, mais elle ne les démontre pas.

La baisse de productivité des salariés n’est pas démontrée, d’autant que les dysfonctionnements du système de chauffage et de climatisation n’étaient pas permanents et que le bailleur a mis à sa disposition des convecteurs électriques et des ventilateurs pour pallier les dysfonctionnements dudit système.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 7 Mai 2020 n° 18/07470