Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Obligation d’une clé de répartition des charges

dimanche 19 avril 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Faute de clé de répartition applicable, la taxe sur les bureaux et les locaux commerciaux n’est pas récupérable sur la société locataire.

En l’espèce, c’est en vain que le bailleur demande que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Il a délivré plusieurs commandements de payer et de faire de 2008 et 2012.

Certains étaient totalement infondés, puisque visant des manquements inexistants (comme le grief de l’usage d’un couloir dont l’usage est permis par le contrat de bail).

D’autres étaient partiellement fondés, mais la société locataire, qui a légitimement contesté devoir la taxe sur les bureaux, en l’absence de clé de répartition, et devoir régler des travaux relevant des gros travaux pesant sur le bailleur, a mis fin aux manquements dans le délai accordé par le premier juge, de sorte que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Les mêmes motifs sont invoqués par le bailleur pour obtenir la résiliation judiciaire du bail.

Aucun retard de paiement n’est allégué depuis janvier 2010.

Dès lors les retards antérieurs constatés pour la période 2008 et 2009 ne sont pas suffisamment graves pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail, les sommes demeurées impayées ayant principalement pour origine les charges appelées et partiellement indues.

Par ailleurs, ainsi qu’en a justifié le preneur, il a fait procéder à de très importants travaux d’entretien et de mise en conformité dans les locaux au cours de l’année 2011.

Le manque d’entretien des lieux reproché par le bailleur, tel qu’il ressort du constat d’huissier dressé le 13 février 2018, n’est pas suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction n’étant pas fondé sur un motif grave et légitime, le preneur a droit à une indemnité d’éviction. Une expertise est ordonnée pour évaluer cette indemnité.

Le préjudice subi par la société locataire résultant du trouble apporté à la jouissance des locaux pris à bail par la durée excessive du ravalement (12 mois et 28 jours), les pannes répétées de chauffage pendant la période hivernale et l’état dégradé de la cage d’escalier, doit être réparé par l’allocation de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 22 Janvier 2020 n°18/27497

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