Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Nullité du congé du preneur et vétusté à la charge du bailleur

dimanche 16 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Cette décision apporte deux enseignements, d’une part, lorsque le bailleur n’est pas un professionnel de l’immobilier il n’a pas à informer le preneur que la forme de son congé est nul (le contrario n’étant pas certains), et d’autre part, dès lors que la vétusté n’est pas à la charge du preneur et que les dégradations sont dues à la vétusté, le preneur n’a pas à réaliser des travaux de remise en état.

En l’espèce, c’est en vain que le preneur sollicite la validation du congé qu’il a délivré par lettre recommandée, aux motifs que le bailleur a commis une faute en s’abstenant de lui signaler que son congé était nul.

En effet, les premiers juges, par une motivation pertinente que la cour adopte, ont relevé que compte tenu de la rédaction, à l’époque du congé, de l’article L. 145-9 du Code de commerce, celui-ci ne pouvait être délivré à peine de nullité que par acte d’huissier de justice.

La faute qu’aurait commise le bailleur en n’avertissant pas le preneur de l’irrégularité du congé, ne pourrait en tout état de cause, rendre valable ledit congé, mais uniquement ouvrir droit à réparation.

En l’espèce, le bailleur, charpentier de métier, n’est pas un professionnel de l’immobilier.

Dans ces conditions, aucune obligation d’information ne pesait sur lui vis-à-vis du preneur quant à la régularité du congé délivré.

De plus, le contrat de bail précise que le congé doit être "donné dans les formes et délais de l’article L. 145-9 du Code de commerce".Certes, le preneur n’est pas un professionnel de l’immobilier mais il lui était facile de se renseigner compte tenu des moyens modernes de communication.

Il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 mai 2013, faute pour le preneur d’avoir déféré à la sommation de respecter l’ouverture et l’achalandage de la pharmacie.

L’indemnité d’occupation est due par le preneur jusqu’au 27 mars 2014 seulement.

En effet, s’il était légitime pour le bailleur de refuser la restitution des clés alors qu’une instance en référé était en cours sur la validité du congé et l’acquisition de la clause résolutoire, il n’en va plus de même après le 27 mars 2014, date sur laquelle les parties s’étaient accordées pour la restitution des clés, finalement refusée par le bailleur au prétexte d’une absence d’état des lieux contradictoire.

Ce refus a été opposé de mauvaise foi par le bailleur.

Le bailleur ne peut demander le paiement par le locataire du coût des réparations locatives.

En effet, aucune clause transférant les effets de la vétusté au preneur ne figure au bail.

Or, il ressort du procès verbal de constat établi par huissier de justice le 30 avril 2014, de la description faite et des photographies annexées, que si la partie commerciale est en état d’usage, les appartements situés dans les étages sont dans un mauvais état directement lié à la vétusté, les lieux ayant été pris à bail depuis 1977, soit pendant 36 ans.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 28 Novembre 2018 n° 17/06362

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