Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Nullité de la clause d’indexation et loyer plancher

dimanche 18 février 2018, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Paris annule une clause d’indexation précisant que le loyer ne pourra pas avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.

Le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse, une clause écartant toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation.

Or, une clause qui prévoit un plancher empêche la clause de jouer complètement à la baisse.

Le plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L. 112-1 alinéa 1 du Code monétaire et financier et il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à a variation de l’indice, alors que l’article L. 112-2 alinéa 1 du Code monétaire et financier exige l’existence d’une relation directe entre l’indice retenu par les parties et l’objet de la convention.

L’action en répétition des sommes versées en application de l’indexation est soumise à la prescription quinquennale.

La demande de répétition des sommes versées avant le 18 juin 2008 est donc prescrite.

Pour la période postérieure, le montant à restituer par le bailleur s’élève à 158 880 euros.

Par ailleurs, la clause relative au transfert des charges de copropriété au preneur ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux imposés par la vétusté et les travaux de mise en conformité imposés par l’administration.

Dès lors, les travaux de rénovation totale des installations de production d’eau glacée, imposés par la vétusté, et les travaux de désamiantage imposés par l’administration, votés par l’assemblée générale des copropriétaires ne peuvent être mis à la charge du preneur.

Le montant à rembourser par le bailleur s’élève à 376 561 euros.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 24 Janvier 2018 - n° 16/09460

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