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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Notion de destination d’alimentation générale

dimanche 7 janvier 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Dans une décision qui a fait parler d’elle, le Tribunal de Grande Instance de Nanterre concernant un commerce hallal qu’abstraction faite de l’aspect confessionnel, l’orientation de l’activité vers la vente de produits destinés non pas à toute clientèle mais à des acheteurs spécifiques (produits halal, produits orientaux) est restrictive et ne correspond pas à la notion large d’alimentation générale.

Pour mémoire, le preneur d’un bail commercial est tenu de respecter la destination des lieux loués telle qu’elle résulte des clauses du bail.

Pour pouvoir modifier ses activités ou simplement les étendre à des activités complémentaires ou connexes, il doit solliciter l’autorisation du bailleur en utilisant la procédure de déspécialisation partielle (C. com., art. L. 145-47).

À défaut, il commet une faute de nature à provoquer le non renouvellement du bail ou sa résiliation.

Cependant, le locataire peut y adjoindre les activités implicitement incluses dans la destination initiale celles qui se rattachent naturellement à cette destination et à son évolution normale telle que des produits de parapharmacie dans une pharmacie (Civ. 3e, 21 mars 2007 n°06-12322).

Ainsi, la distinction entre « activité incluse » et « activité connexe ou complémentaire » relève de l’appréciation souveraine des juges du fonds qui parfois est difficile à cerner.

Dans les faits soumis au tribunal de grande instance de Nanterre, se posait la question du périmètre de l’activité « d’alimentation générale ».

Pour s’opposer au non renouvellement du bail, le bailleur reprochait au locataire de ne pas proposer à la vente des boissons référencées au sein des magasins d’alimentation générale, telles que des boissons alcoolisées et d’y commercialiser des biens mobiliers, tels que des tableaux de prière, de l’électroménager, de la vaissellerie orientale, des objets de décoration, des valises. Selon lui, l’offre restreinte des produits ne répondait pas aux besoins de tous les habitants du quartier.

Le tribunal définit le commerce d’alimentation générale « comme le commerce de détail non spécialisé à prédominance alimentaire ».

Il en déduit que « l’activité d’alimentation générale n’est pas synonyme de celle de vente exclusive de produits alimentaires, mais ceux-ci doivent demeurer majoritaires (…). Elle n’emporte pas non plus l’obligation pour le preneur de mettre en vente toutes les natures de produits alimentaires et ne fait pas l’interdiction de vendre des produits spécifiques ».

Cependant, en se basant sur le constat d’huissier qui établit que les rayons sont principalement garnis par des produits exotiques ou estampillés halal, le tribunal en déduit que « abstraction faite de l’aspect confessionnel, il convient de retenir que l’orientation de la vente de produits destinés non pas à toute clientèle mais à des acheteurs spécifiques (produits halal, produits orientaux) est restrictive et ne correspond pas à la notion large d’alimentation générale ».

Ainsi, ce n’est pas la présence ou l’absence de certaines marchandises qui constitue l’infraction au bail mais leur généralisation, laquelle a transformé un commerce d’alimentation générale en une épicerie spécialisée s’adressant à une autre clientèle.

Signalons aussi que le locataire contestait la validité du commandement qui lui avait été adressé au motif qu’il ne faisait pas référence à l’article L. 145-41 du code de commerce mais à l’article L. 145-17, § 1, du même code. Le tribunal rejette cet argument au motif qu’il reprend les infractions reprochées, reproduit la clause résolutoire du bail et fait mention du délai d’un mois.

Tribunal de Grande Instance de Nanterre, 4 décembre 2017 n° 15/15190

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