Non respect de l’obligation de cession par acte authentique

La cession est inopposable si le bailleur n’a pas dispensé expressément les parties de déroger à l’obligation de la réaliser par acte authentique.

En l’espèce, les locataires de locaux commerciaux ont cédé leur fonds de commerce à une société par acte sous signature privée contresigné par M. [X] en sa qualité d’avocat de toutes les parties. Le bail commercial contenait une clause stipulant que : « Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse sera délivrée sans frais ».

Pour déclarer l’acte de cession opposable à la bailleresse, l’arrêt retient qu’en demandant à l’avocat rédacteur de cet acte de rappeler aux parties les modalités du bail initial, la bailleresse a implicitement mais nécessairement renoncé à la formalité de l’acte authentique, et en déduit que le courrier du 24 mars 2016 constitue un acte positif et non équivoque par lequel elle a accepté la cession par acte sous seing privé.

En statuant ainsi, alors qu’il ne résultait de ce courrier aucune renonciation claire et expresse de la bailleresse à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 Septembre 2022 n°21-17.750