Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Moment de la notification du droit de préférence de l’article L 145-46-1

dimanche 11 mars 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial. Ainsi, dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire, ce qui exclut par conséquence les honoraires d’agence.

La S. A. R. L. BA est propriétaire d’un immeuble situé à Arras.

La SAS Librairie B est preneur d’un bail commercial pour cet ensemble immobilier où elle exploite un fonds de commerce de librairie-papeterie. Le bail commercial a été renouvelé le 1er juillet 2010 pour une durée de 9 ans.

Selon un mandat non exclusif de recherches signé le 7 mai 2015, la société BA a mandaté la S. A. R. L. K..., agence immobilière, afin de rechercher un acquéreur pour cet immeuble au prix de 1 200 000 euros.

Par courrier du 12 mai 2015, la société G.B. a fait connaître son intention de se porter acquéreur du bien.

Par courrier recommandé du 20 mai 2015, la société K... a informé la société Librairie B de l’intention du bailleur de vendre l’immeuble qu’elle occupe au titre du bail commercial et lui en a proposé l’acquisition, en application des dispositions résultant de l’article L. 145-46-1 du code de commerce aux conditions suivantes :
- prix net vendeur : 1 200 000 euros,
- honoraires d’agence TTC : 144 000 euros à la charge de l’acquéreur,
- frais de formalité et d’enregistrement de l’acte en sus.

Par courrier recommandé du 19 juin 2015, la société Librairie B a indiqué accepter l’offre aux conditions suivantes :
- prix net vendeur 1 200 000 euros,
- frais de formalités et d’enregistrement d’acte en sus,
- recours à un prêt.

Par actes d’huissier en date des 21, 22 et 23 juillet 2015, le propriétaire a assigné à jour fixe les société K..., librairie B et G.B. devant le tribunal de grande instance d’Arras afin que la société G.B. soit autorisée à acquérir l’ensemble immobilier litigieux dans les conditions fixées à l’acte du 12 mai 2015, ce qui a donné lieu au jugement déféré.

La cour d’appel a infirmé la décision du Tribunal pour les motifs suivants.

Il résulte de l’article L 145-46-1 du Code de Commerce que dès lors que le bailleur souhaite vendre un local à usage commercial ou artisanal, il doit en informer le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Il est précisé que cette notification qui doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée vaut offre de vente.

Si le locataire refuse ou ne répond pas dans le délai d’un mois et si le bailleur est amené à vendre à des conditions plus avantageuses que celles proposées au locataire, il doit lui présenter une nouvelle offre correspondant aux conditions réelles de vente.

L’existence de cette double proposition corrobore le fait que dans un premier temps, le bailleur ne doit pas attendre une offre d’achat pour informer le preneur de la possibilité qu’il a de se porter acquéreur du local commercial.

L’article L. 145-46-1 du code du commerce ne fait pas mention de l’existence d’un droit de préemption mais d’une offre de vente au locataire qui bénéficie d’un droit de préférence sur tout autre acquéreur ce qui exclut l’existence de frais de recherche d’un acheteur.

En conséquence, la Cour d’appel ordonne la vente au profit de la société Librairie B pour le prix de 1 200 000, 00 euros, frais de formalité et d’enregistrement d’acte en sus, et cela sans qu’il y ait lieu d’y ajouter une commission ou des honoraires d’agence.

Cour d’appel de Douai, Chambre 2, Section 1, 12 janvier 2017, 15/07384

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