Modification des caractérisitiques des locaux ou travaux d’améliorations

Si les travaux entraînent une modification notable des caractéristiques des locaux loués mais constituent également des améliorations, c’est le régime des améliorations qui prévaut.

Pour mémoire :

• l’article R 145-3 du Code de Commerce prévoit qu’en cas de modifications des caractéristiques des locaux tel que l’augmentation de la surface de vente, les travaux constituent un motif de déplafonnement lors du premier renouvellement.
• l’article R145-8 du Code de Commerce prévoit qu’en cas de travaux d’amélioration, tels que le réagencement des locaux ou l’amélioration des éléments d’équipements, ces travaux seront pris en compte soit lors du premier renouvellement si le bailleur a participé à leur financement soit lors du second si le bailleur n’y a pas participé personnellement.

En l’espèce, il ne peut être contesté que les travaux réalisés dans l’officine de pharmacie ont notablement modifié les caractéristiques des locaux loués.

Cependant, il n’est pas d’avantage contestable qu’en optimisant la surface de vente et d’exposition par réaménagement des espaces et externalisation du système de climatisation, et modifiant la circulation du flux de circulation par modification des accès, ces travaux ont notablement amélioré les lieux pris à bail.

Il n’est pas contesté que la création d’une cabine servant à la fois au stockage du matériel orthopédique et aux essayages dudit matériel a permis à la société locataire d’étendre son activité à la vente de ce matériel, puisque l’article R. 5125-10 du Code de la santé publique relatif aux emplacements dédiés dont doit disposer une officine dispose que "les activités spécialisées d’optique-lunetterie, d’audioprothèse et d’orthopédie font l’objet d’un rayon individualisé et, le cas échéant, d’un espace permettant au patient d’essayer le produit dans des conditions satisfaisantes".

Cette cabine, qui n’est que ponctuellement ouverte au public pour des essayages et dont il est manifeste qu’elle est principalement affectée au stockage des produits, ne peut être intégrée à la surface de vente, mais constitue un local annexe.

Il n’y a donc pas eu d’augmentation de la surface de vente.

Dans ces conditions, les travaux dont s’agit étant des travaux d’amélioration, réalisés au cours du bail expiré, sans que le bailleur ne participe à leur financement, ne peuvent entraîner un déplafonnement du montant du loyer du bail renouvelé et il convient d’infirmer de ce chef le jugement entrepris. Il convient d’appliquer le loyer indiciaire, qui s’élève à 26 919 euros par an.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 10 Avril 2019 - n° 17/12035