Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Majoration de 10% pour inclusion des charges dans le loyer

dimanche 16 décembre 2018, par Gabriel Neu-Janicki

Dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé de studio d’enregistrement, la cour d’appel de Paris a considéré que devait être appliquée une majoration de 10% de la valeur locative dès lors que les parties ont prévus que le loyer incluait le montant des charges.

En application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, lorsque la durée effective du bail ancien excède 12 ans, cas de l’espèce, le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative. Les locaux loués sont à usage de studios d’enregistrement.

Les locaux d’enregistrement se situent au premier sous-sol et sont de configuration peu commode (locaux en enfilade) et les locaux techniques et informatiques sont situés au deuxième sous-sol, accessible par des trappes.

S’agissant de locaux en sous-sol, il convient de prendre en compte la surface utile, sans pondération. Les locaux sont situés dans un secteur prestigieux pour l’activité exercée et d’excellente commercialité, puisque situés à deux pas des Champs Elysées, dans le quartier central des affaires.

S’agissant d’une activité atypique, et faute de références nombreuses pour des biens similaires dans le même secteur, les deux experts judiciaires ont été contraints de rechercher des références de loyers pour des biens dispersés géographiquement ainsi que pour d’autres activités atypiques exploitées pour partie en sous-sol.

Le prix du mètre carré pour les locaux du 1er sous-sol doit être fixé à 350 euros et le prix du mètre carré pour les locaux du 2ème sous-sol à 170 euros.

Il convient d’appliquer une majoration de 10 pour-cent pour l’inclusion des charges dans le loyer. Le nouveau loyer s’élève donc à 50 000 euros par an.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 5 Décembre 2018 - n° 16/15651

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