Loyers COVID 19 : Force majeur et exception d’inexécution

Le Tribunal de Commerce de Lyon vient de rendre une décision au fond rejetant la force majeure ou l’exception d’inexécution comme motif de non paiement des loyers pendant la période de fermeture administrative au public dite COVID-19.

En l’espèce, le 25 juin 2013, un propriétaire d’un bateau de type chaland l’a donné en location à un locataire pour y exploiter une activité de « restauration sur place et à emporter, d’exploitation et location d’une salle de spectacle, activités de danses et de spectacles ».

Ce contrat a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 2013, pour un loyer annuel de 252.000 € HT, outre une provision mensuelle de 1.000 € H.T en paiement des charges.

Le 19 octobre 2017, le propriétaire a assigné en référé devant le Tribunal de Grande Instance de Lyon le locataire pour ses loyers impayés, la procédure est toujours en cours.

Le 21 novembre 2017, le Tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice du locataire. Un plan de redressement a été adopté le 20 novembre 2018 sur une durée de 8 ans.

Le locataire a cessé de payer ses charges depuis le 1er septembre 2019 ainsi que son loyer depuis le 1er avril 2020 en raison de l’épidémie COVID-19.

Le 29 avril 2020, le bailleur a saisi le Tribunal de Commerce à bref délais pour traiter de ce litige.

Pour ne pas payer les loyers et charges dues pendant la période dite de fermeture, le locataire a soulevé la force majeur et l’exception d’inexécution.

Dans la même dynamique que la récente décision rendue par la Cour d’appel de Grenoble (Cour d’appel de Grenoble, Chambre commerciale, 5 novembre 2020, n° 16/04533), le Tribunal de Commerce a considéré :

Les enseignements de cette décision sont les suivants :

• la force majeur ne peut pas être opposée pour ne pas payer les loyers. En effet :
  • les trois conditions cumulatives de la force majeur de l’article 1218 du Code Civil ne sont pas réunies, le locataire ne démontrant pas une insuffisance de trésorerie qui l’empêcherait d’exécuter son obligation de débiteur, à savoir le paiement du loyer.
  • La mise en place d’un fonds de solidarité et de mesures pour reporter ou étaler le paiement des loyers pour une catégorie d’entreprises exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences de la propagation du covid-19, démontre que le législateur ne reconnait pas le caractère de force majeure à la pandémie.

• L’exception d’inexécution n’est pas opposable au bailleur. En effet, la fermeture administrative n’est pas en lien avec un manquement du bailleur qui aurait rendu le local inexploitable au regard de l’activité prévue au bail. (On croit comprendre ici que le locataire aurait pu exploiter son activité de restauration à emporter et que c’est l’accès au public et non au local qui était interdite (sous toutes réserves))

• Les entreprises ne relevant pas de ce fonds doivent de leur propre initiative négocier avec leur bailleur un aménagement pour le règlement des loyers.

Tribunal de Commerce de Lyon, 17 novembre 2020 n° 2020J00420