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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Loyer sur le chiffre d’affaire assorti d’un minimum garanti et compétence du juge des loyers commerciaux

dimanche 10 mars 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est calculé sur la base du chiffre d’‘affaires du preneur, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalent à la valeur locative des lieux loués, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Pour mémoire, deux arrêts de la Cour de cassation du 3 novembre 2016, ont donné compétence au juge des loyers commerciaux pour statuer et fixer le loyer de base dès lors que cette compétence a été expressément prévue par le bail
(Cass. 3eciv., 3 nov. 2016, n° 15-16826 et n° 15-16827).

En l’espèce, un bail commercial prévoit un loyer annuel calculé en fonction d’un pourcentage du chiffre d’affaires du locataire assorti d’un montant minimum, «  étant convenu qu’à l’occasion de chacun des renouvellements successifs du bail, le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative, appréciée au jour d’effet du bail renouvelé  ».

Les parties conviennent dans le contrat de soumettre la procédure et les modalités de fixation de cette valeur locative aux dispositions du Code de commerce régissant les baux commerciaux, et attribuent compétence en ce sens au juge des loyers commerciaux.

La cour d’appel de Versailles rejette la demande du propriétaire en fixation de la valeur locative au jour du renouvellement du bail et elle annule la clause relative au loyer, en se fondant sur l’argumentation suivante :

"cette clause tente de réintroduire la procédure et les modalités de fixation du montant du loyer, telles que prévues au statut des baux commerciaux, pour une partie seulement de ce loyer, que, si les parties ont la libre disposition de définir les règles de fixation du loyer de renouvellement, elles n’ont pas celle d’attribuer au juge une compétence qu’il ne tire que de la loi et de lui imposer d’appliquer la loi dans les conditions qu’elles-mêmes définissent, que le renvoi contenu dans l’alinéa litigieux aux textes depuis lors codifiés aux articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce, confie au juge des loyers commerciaux l’office de fixer le plancher du loyer à la valeur locative, laquelle, selon l’article L. 145-33 du code de commerce, ne peut s’envisager que comme étant un plafond de loyer et, ainsi, lui donne mission de s’opposer à l’application de la loi, opposition dans laquelle la liberté contractuelle trouve sa limite."

Au visa des articles 1134 du Code Civil et de l’article L 145-33 du Code de Commerce, la Cour de cassation écarte ces arguments : la clause prévoyant que le loyer est calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire, sans pouvoir être inférieur à un minimum équivalant à la valeur locative, n’interdit pas, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant le minimum garanti.

Ainsi, dans des termes quasi identiques, elle réaffirme ici cette solution, qu’elle étend logiquement au cas où le loyer n’est pas composé de deux parties (un loyer fixe minimum et un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire), mais d’un loyer exclusivement composé d’une part variable, assorti d’une valeur plancher, qu’il est demandé au juge de fixer.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2018 n°17-27.798

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