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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Loi PINEL et bail tacitement prolongé

dimanche 12 décembre 2021, par Gabriel Neu-Janicki

En cas d’arrivé du terme d’un bail commercial postérieurement à la loi PINEL du 18 juin 2014, le bail tacitement prolongé n’est pas soumis aux nouvelles dispositions de ladite loi jusqu’à son renouvellement effectif.

Pour mémoire, la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de sa publication.

S’agissant d’un bail régi par le statut des baux commerciaux, celui-ci ne prend pas fin à l’échéance convenue et ne se renouvelle pas à l’échéance.

En effet, l’article L. 145-9 du Code de commerce prévoit que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Il n’y a donc pas en la matière, formation d’un nouveau contrat mais prolongation pour une durée indéterminée du bail commercial.

En l’espèce, le bail conclu le 23 décembre 2005 s’est poursuivi par tacite prolongation. La loi du 18 juin 2014 n’est donc pas applicable à ce bail.

Le preneur doit être débouté de sa demande tendant à la prise en charge par le bailleur des travaux de ravalement de façade et des travaux de réfection de la toiture.

Il est admis que l’article 1720 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, n’est pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent prévoir des clauses contraires, qui doivent cependant être interprétées strictement.

En l’espèce, le bail commercial précise que "de convention expresse, même les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil resteront à la charge du preneur y compris les travaux de gros oeuvre".

Au paragraphe "clause particulière", il est indiqué que le bailleur accepte de prendre à sa charge le coût du remplacement de la chaudière de chauffage central et que la société locataire s’engage à exécuter à ses frais le ravalement des façades dans le courant de l’année 2006 et la réfection de la couverture dans un délai maximum de cinq ans.

Il y a eu des négociations dans l’élaboration de la relation contractuelle avec des concessions réciproques comme le démontrent les termes de la clause particulière.

Il n’est, dès lors, pas démontré l’existence d’un déséquilibre significatif entre les parties, ni que ces clauses ôteraient toute signification à l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur.

Cour d’appel, Caen, 2e chambre civile et commerciale, 18 Novembre 2021 n°20/01212

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