Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Lissage et date de renouvellement

dimanche 7 avril 2019, par Gabriel Neu-Janicki

La Cour d’appel de Versailles rappelle que le mécanisme du lissage de 10% par an prévu par l’article L 145-34 du Code de Commerce n’est applicable que pour les baux renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Pour mémoire, la loi PINEL du 18 juin 2014 a institué un nouvel alinéa 4 à l’article L 145-34 du Code de Commerce qui dispose que :

"En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. "

La Cour de Cassation a rappelé que cette disposition n’est pas d’ordre public (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2018 n°17-70040).

L’article 21 de la loi du 18 juin 2014 précise que l’article 11 de la loi portant la modification susvisée de l’article L.145-34 du code de commerce est applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c’est à dire à compter du 1er septembre 2014.

Ainsi, à défaut de stipulation contraire, et ce mécanisme du lissage n’étant pas d’ordre public, il s’applique aux renouvellement de baux postérieurs au 1er septembre 2014.

En conséquence, tout bail dont la date de renouvellement est antérieure à cette date ne se voit pas appliquer ce mécanisme du lissage de 10% par an.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 10 novembre 2003, Mme Georgette B. épouse C., aux droits de laquelle vient la SCI 120 République, a donné à bail commercial à M. et Mme C., aux droits desquels est venue la société Boulangerie Pâtisserie Renée, puis la société Boulangerie Pâtisserie L., des locaux commerciaux pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2004 moyennant un loyer initial annuel hors taxes et hors charges de 15 245 euros.

Par acte extrajudiciaire du 29 mars 2013, la SCI 120 République a fait signifier à la société Boulangerie Pâtisserie L. un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2013 moyennant un loyer de 70 000 euros .

Faisant suite à son mémoire préalable signifié le 4 septembre 2014, la SCI 120 République a fait assigner le 10 octobre 2014 la société Boulangerie Pâtisserie L. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre aux fins principalement de fixer le loyer du bail en renouvellement au 1er octobre 2013 à la somme annuelle en principal de 75 000 euros.

Par jugement du 11 mai 2015, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er janvier 2013 entre la SCI 120 République et la société L. et a ordonné une expertise confiée à M.B., en prononçant le sursis à statuer sur les demandes des parties.

Puis, le juge de loyers commerciaux a fixé le loyer du bail renouvelé et le locataire a interjeté appel de la décision.

Le Locataire en dehors de sa discussion sur le montant du loyer du bail renouvelé à demander l’application du lissage de 10% par an.

La Cour d’appel constate que la date de renouvellement du bail conclu entre les parties est le 1er janvier 2013 et la date d’effet du nouveau loyer le 1er octobre 2013, les dispositions nouvelles de l’article L145-34 sur le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné issues de la loi du 18 juin 214 ne peuvent donc trouver à s’appliquer puisque ce texte n’est pas applicable au loyer du bail renouvelé en janvier 2013.

Dont acte

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 26 Février 2019 – n° 17/08392

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