Les travaux réalisés sans autorisation du bailleur

L’absence d’état des lieux lors de l’entrée du preneur cessionnaire dans les locaux, rend responsable ce dernier des travaux réalisés sans autorisation du bailleur et ce peu importe que le bailleur ne soit pas en mesure de rapporter la preuve que le cessionnaire les a réalisés.

Pour mémoire, aux termes de l’article 1732 du Code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, le bail commercial portant sur des locaux à usage de restaurant et d’habitation, consenti, à effet du 15 octobre 2002 par M. et Mme [S] (les bailleurs) à la société LJ a été cédé par cette dernière, le 24 septembre 2007, à la société LFSE (la locataire).

Après renouvellement du bail commercial à compter du 14 octobre 2011, les bailleurs, reprochant à la locataire notamment la suppression sans autorisation d’un pilier d’une cheminée et d’ouvertures sur la cour commune de l’immeuble, lui ont délivré, le 21 juillet 2015, une sommation, visant la clause résolutoire, de remettre les locaux dans l’état antérieur aux travaux modificatifs.

La locataire a assigné les bailleurs en annulation de cette sommation et obtenu gain de cause.

Pour rejeter les demandes des bailleurs, l’arrêt retient que, faute d’état des lieux lors de l’entrée du preneur cessionnaire, il leur appartient d’apporter la preuve qu’il est à l’origine des travaux exécutés sans autorisation.

Or, cette preuve n’a pas été rapportée en l’espèce dès lors qu’il est impossible d’établir avec certitude à quelle date les travaux sans autorisation ont été effectués, ni s’ils l’ont été sous l’égide de la locataire actuelle ou sous celle de la locataire précédente et que, n’ayant pas établi que les dégradations avaient été commises durant la jouissance du dernier locataire, les bailleurs ne peuvent invoquer l’article 1732 du Code civil « qui prive le preneur du bénéfice de la présomption de l’article 1731 du même code ».

En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Janvier 2023 n°21-22.311