Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Les limites de l’obligation de délivrance d’un bail "tous commerces"

dimanche 13 janvier 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Ne méconnaît pas son obligation de délivrance le bailleur ayant consenti un bail à usage tous commerces qui n’a pas été informé par son locataire de son intention d’installer dans les pièces aménagées à usage d’habitation des appareils de climatisation et de les utiliser à usage de stockage.

Un bailleur avait donné à bail à usage tous commerces des locaux situés au rez-de-chaussée et avait autorisé le preneur à les unir à des locaux en étage.

À la suite de l’apparition de désordres dans l’immeuble, un contentieux s’est élevé entre les parties et il fut procédé à une expertise. Le locataire invoquait l’obligation de délivrance à laquelle est tenu son bailleur et sollicitait de ce dernier qu’il supporte les travaux préconisés par l’expert ainsi qu’une indemnisation des dommages subis.

La cour d’appel avait rejeté les demandes du locataire, estimant que ce dernier avait surexploité les locaux loués en stockant dans les locaux des étages (indiqués sur les plans comme étant à usage d’habitation) de la marchandise destinée à la vente et en y ayant installé des appareils de climatisation.

La Cour de cassation approuve cette décision, relevant qu’il n’était pas établi que la société locataire ait avisé le bailleur de son intention d’utiliser les étages à destination exclusive de stockage, ni que ce stockage dans les proportions qu’elle avait mises en œuvre ait été nécessaire à son activité commerciale alors que le locataire était parfaitement informé par les annexes au bail que les étages étaient aménagés en pièces d’habitation.

En droit, le bail « tous commerces » permet au locataire d’utiliser les locaux pour l’activité de son choix. Cette situation peut également être source de difficulté pour le bailleur qui pourrait se voir imposer la possibilité d’exploiter n’importe quelle activité qui nécessiterait la réalisation de travaux au titre de son obligation de délivrance.

Cependant, la jurisprudence a déjà pu juger que :

  • qu’il n’était pas automatique que le bailleur prenne en charge l’ensemble des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux loués (Civ. 3e, 19 avr. 1989, n° 87-14.535) et ce même au titre de son obligation de délivrance ;
  • le preneur doit s’informer auprès du bailleur sur la charge que peut supporter le plancher en présence d’une clause relative à la surcharge des planchers n (Civ. 3e, 6 mars 2012, n° 11-14.156) ;

De surcroît, une clause s’interprétant toujours en faveur de celui qui s’oblige (ancien article 1162 devenu 1190 du Code Civil), la Cour de Cassation a pu en déduire ici que le preneur ne pouvait pas exiger du bailleur une telle obligation en n’utilisant pas les lieux conformément à leur situation.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 avril 2018 n°17-11833

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