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Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Le plafonnement du déplafonnement est constitutionnel mais pas d’ordre public

samedi 9 mai 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Dans une décision du 7 mai 2020, le Conseil Constitutionnel a confirmé (1) qu’est conforme à la Constitution ne portant pas atteinte au droit de propriété du bailleur le mécanisme de l’article L 145-34 du Code de Commerce prévoyant, lors du renouvellement, le lissage de 10% par an en cas de déplafonnement du loyer commercial (2) et que ledit mécanisme n’étant pas une règle d’ordre public les parties peuvent y déroger.

Cette décision fait suite à la question prioritaire de constitutionnalité transmise dans le cadre de deux décisions de la Cour de Cassation (Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 6 février 2020 n°19-86.945 ; Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Février 2020 – n° 19-19.503)

Pour mémoire, l’article L. 145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable d’un des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 (c’est à dire des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, ou des facteurs locaux de commercialité) ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement en raison d’une durée contractuelle supérieure à 9 ans, le loyer de renouvellement des baux commerciaux est plafonné.

L’alinéa 4 de l’article L 145-34 prévoit qu’en cas de déplafonnement du loyer en raison de la modification notable d’un des éléments visés ci-dessus ou d’une contractuelle supérieure à 9 ans, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En d’autres termes, si le dernier loyer acquitté est de 100.000,00 € HT et le loyer de renouvellement déplafonné de 180.000,00 € HT ; le loyer de la première année du bail renouvelé sera de 110.000,00 € HT (100.000,00 € HT + (100.000,00 € x 10%)).

Le Conseil Constitutionnel juge donc que ce dispositif ne porte pas atteinte au droit de propriété.

De surcroit, le Conseil Constitutionnel précise, comme en son temps la Cour de Cassation (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 9 mars 2018 n°17-70040), que le dispositif n’est pas d’ordre public, de sorte que les parties peuvent y déroger.

Décision n° 2020-837 QPC du 7 mai 2020

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