Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

La convention d’occupation précaire verbale

dimanche 13 janvier 2019, par Gabriel Neu-Janicki

En l’absence de réaction du bailleur, le maintien dans les lieux du preneur après avoir donné congé s’analyse en une convention précaire verbale.

En l’espèce, la société preneuse a donné congé pour la fin de la deuxième période triennale.

Puis, alors que le bail était encore en cours, elle a sollicité des bailleurs un délai complémentaire afin de quitter les lieux et demandé l’accord des bailleurs sur ce point.

Ceux-ci n’ayant pas répondu par écrit, elle a sollicité à nouveau, alors que la date d’effet du congé était passée, un accord des bailleurs pour quitter les lieux « au plus tard à la date du 2 septembre 2014 », à titre exceptionnel.

Le 3 juin 2014, les bailleurs ont enfin répondu par écrit : « Votre présence doit être au minimum à la fin de l’année, impliquant le paiement des loyers jusqu’à cette date ainsi que la taxe foncière. ».

Dans ces conditions, il ne peut être soutenu que la société preneuse ait manifesté la volonté de rétracter le congé qu’elle avait donné.

Par ailleurs, il ne peut davantage être soutenu que la société preneuse ait, en se maintenant dans les lieux, après la date d’effet du congé, manifesté ainsi sa volonté de renoncer au bénéfice de son congé.

En effet, une renonciation à un acte ne doit pas être équivoque.

Il en résulte que le congé, qui n’a pas été rétracté, et au bénéfice duquel la société preneuse n’a pas renoncé, doit produire ses effets.

Le bail commercial a en conséquence pris fin au 2 décembre 2013.

Aucune conséquence ne peut être tirée de la clause du bail intitulée « clause résolutoire » rédigée de la façon suivante : « En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible, égale à la valeur au double d’une mensualité de loyer en vigueur, charges et taxes comprises, calculée prorata temporis, sera due au bailleur pour chaque mois d’occupation irrégulière, mais seulement dans le cas d’une résiliation du bail aux torts du preneur.

Dans tous autres cas de résiliation, si le preneur n’évacuait pas les lieux, il serait redevable d’une indemnité d’occupation fixée conventionnellement pour chaque jour de retard au double du loyer journalier, charges et taxes comprises, calculée au prorata temporis [...]. »

En effet, cette clause n’a pas vocation à s’appliquer en cas de congé donné pour la fin d’une période triennale, ce mode de rupture du contrat ne pouvant être assimilé à un cas de résiliation du contrat liant les parties.

Les clés ont été restituées à la fin de l’année 2014. Elles n’ont pas été refusées par les bailleurs.

Dès lors, les parties étaient tenues par une convention d’occupation précaire verbale.

En conséquence, la société preneuse, ayant quitté les lieux à la fin de l’année 2014, les indemnités d’occupation appelées pour la période écoulée entre le 3 décembre 2013 et le 31 décembre 2014 ayant été payées, et aucune somme n’ayant été sollicitée par les bailleurs au titre des réparations locatives, la société locataire est bien fondée à demander le remboursement du montant du dépôt de garantie pour ce local, soit 8 750 €.

On peut néanmoins s’interroger sur une telle qualification juridique car une convention précaire, au sens de l’ancienne jurisprudence transposée à l’article L 145-5-1 du Code de Commerce, est une occupation des lieux autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Or, quelle est en l’espèce la circonstance particulière indépendante de la seule volonté des parties dans cette affaire ... ?

Cour d’appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 19 septembre 2018, n° 16/24530

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