Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’obligation de délivrance et le bail tous commerces

dimanche 14 juillet 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés.

En l’espèce, une société civile immobilière a donné à bail commercial à la société locataire un hangar destiné à l’exploitation de tous commerces ou fonds artisanal.

La locataire a assigné la bailleresse en résiliation du bail et indemnisation de ses préjudices en invoquant la non-conformité des locaux à leur destination contractuelle, à défaut de permettre l’accueil du public, ainsi qu’un défaut partiel de délivrance matérielle du bien due à un écart entre la superficie indiquée au bail et la superficie réelle du local.

Pour résilier le bail aux torts exclusifs de la locataire et considérer qu’il lui incombait de réaliser les travaux nécessaires à l’accueil du public, l’arrêt retient que la clause stipulant que la destination contractuelle est l’exploitation de tous commerces n’a pas pour effet d’obliger le bailleur à supporter les travaux nécessaires à une exploitation spécifique des lieux qui n’aurait pas été spécialement prévue et serait différente de la destination initiale.

Il n’est pas expressément précisé au bail que le local devait impérativement répondre aux normes permettant de recevoir du public.

La locataire, qui connaissait parfaitement les lieux, a accepté de les prendre en l’état où ils se trouveraient le jour de l’entrée dans les lieux.

En outre, elle ne démontre pas qu’elle aurait fait l’objet d’une mise en demeure de régulariser sa situation ou d’une décision de fermeture de son établissement pour non-respect des règles de sécurité applicables à tout local accueillant du public.

Cependant, la Cour de Cassation censure cette analyse aux motifs que le bailleur, tenu de délivrer un local conforme à la destination contractuelle du bien, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne l’en décharge, doit, sauf stipulations expresses contraires, réaliser les travaux de mise en conformité aux normes de sécurité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur même si elle est différente de celle à laquelle les lieux étaient antérieurement destinés, dès lors qu’elle est autorisée par le bail, la cour d’appel a violé l’article 1719 du Code civil.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 Juillet 2019 - n° 18-17.107

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