Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

L’extraction, l’obligation de délivrance du bailleur et les conséquences

dimanche 4 octobre 2020, par Gabriel Neu-Janicki

En l’absence de conduit d’extraction pour une activité de restauration, le bail doit être résolu rétroactivement aux torts exclusifs du bailleur, le preneur doit être indemnisé et payer une indemnité d’occupation de son entrée dans les lieux jusqu’à la libération des locaux.

D’autres décisions ont déjà été rendus en ce sens (Cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 27 Janvier 2016 n°13/24311, Cour d’appel d’Amiens, Chambre économique, 5 Octobre 2017 n°15/05505)

En l’espèce, la résolution du contrat de bail aux torts du bailleur n’est pas remise en cause. Le premier juge a estimé qu’en délivrant à la société locataire des locaux à destination de « restauration sur place et rapide, la vente de plats cuisinés et à emporter et l’organisation de réception » dépourvus de conduit d’extraction, et en ne formant pas de recours à l’encontre de la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2015, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

Le locataire doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique.

En effet, l’expert judiciaire a comparé les chiffres d’affaires prévisionnels de la société locataire pour les années 2014 (206 000 euros), 2015 (217 000 euros) et 2016 (228 000 euros) par rapport aux chiffres d’affaires réalisés dans les lieux loués par le locataire suivant, qui a pris les locaux à bail à compter du 15 avril 2016 pour une activité de "restauration rapide sur place ou à emporter sans préparation de cuisson-préparation des plats en laboratoire extérieur", qui se sont élevés pour l’année 2016 sur 8 mois, à 213 057 euros, pour 2017 à 213 290 euros et pour 2018 à 163 624 euros.

Il en a conclu, sans être contredit par la société locataire, que l’impossibilité de vendre des plats cuisinés n’avait pas entraîné de baisse du chiffre d’affaires et que l’impossibilité d’exploiter une activité de restauration classique, faute d’extraction d’air, n’avait pas été de nature à générer une perte d’exploitation.

Le jugement entrepris a été confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer à la société locataire 22 540 euros en remboursement des loyers payés à compter du 15 mars 2014.

Il résulte des écritures des bailleurs que la société locataire a cessé de régler son loyer et ses charges à compter du 1er juin 2015.

La résolution du contrat de bail depuis l’origine a entraîné l’anéantissement rétroactif du contrat et l’impossibilité pour les bailleurs de solliciter le paiement des loyers.

Cependant, les lieux ayant été occupés par la société locataire et le défaut de délivrance n’étant que partiel, les bailleurs sont bien fondés à solliciter la condamnation de la société locataire à leur payer une indemnité d’occupation desdits locaux, laquelle cependant ne peut correspondre exactement au montant du loyer contractuel mensuel de 1350 euros, mais doit être diminuée d’un abattement de 20 % pour tenir compte, à compter du 17 octobre 2014, date de la mise en demeure de cesser toute cuisson, du défaut de délivrance partielle étant précisé que les charges réclamées restent exigibles en leur totalité. La société locataire est ainsi redevable de 26 727 euros.

Une compensation doit être ordonnée entre les créances réciproques des parties.

Cour d’appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 23 Septembre 2020 n°17/01376

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