Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Indexation : retrait de la seule stipulation réputée non écrite

dimanche 5 janvier 2020, par Gabriel Neu-Janicki

Doit être réputée non écrite la seule stipulation d’une clause d’indexation insérée dans un bail commercial précisant que l’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base. Le reste de la clause d’indexation étant valable et l’indexation ayant toujours joué à la hausse, l’action en répétition de l’indu n’est pas fondée.

Pour mémoire, il résulte de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier qu’est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

En l’espèce, la clause d’indexation insérée dans le contrat de bail commercial précise que l’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent.

L’indication d’un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L. 112-1 précité, en ce qu’il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice.

Ainsi, si l’application de l’indice aboutit à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plancher sur une année donnée, l’indexation ne sera pas mise en œuvre sur cette période (année N), de sorte que la période de variation de l’indice sera ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations (variation de l’année N-1 à l’année N+1).

La clause, en ce qu’elle prévoit un loyer plancher, est donc contraire aux dispositions de l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier et doit être réputée non écrite.

Cependant, seul le paragraphe comportant ce loyer plancher doit être réputé non écrit.

En effet, le paragraphe relatif au loyer plancher est totalement dissociable des autres paragraphes relatifs à l’indexation et au choix de l’indice.

Aucun élément ne vient démontrer que la restriction du loyer plancher était une condition essentielle du bail, étant observé que cette restriction est au contraire tout à fait accessoire (elle n’a même jamais trouvé à s’appliquer) par rapport au reste de la clause d’indexation qui relève, de manière certaine, de la commune intention des parties, de sorte qu’il serait contraire à cette intention de la réputer non-écrite en son entier.

Le reste de la clause d’indexation étant valable et l’indexation ayant toujours joué à la hausse, l’action en répétition de l’indu n’est pas fondée.

Cour d’appel, Versailles, 12e chambre, 21 Novembre 2019 n° 18/03710

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