Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Indemnité d’éviction et frais de résintallation remboursable au bailleur

dimanche 1er septembre 2019, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur est tenu d’indemniser des frais de réinstallation le preneur évincé d’un fonds non transférable, sauf s’il établit que le preneur ne se réinstallera pas dans un autre fond.

En l’espèce, les rapports contractuels entre la société Pierre et vacances, locataire depuis le 1er juin 1993 d’un ensemble immobilier cédé par la société civile immobilière La Volonté (la SCI) à la société en nom collectif Avoriaz coeur de station (la SNC), et cette dernière avaient été volontairement soumis au statut des baux commerciaux.

La locataire était fondée à obtenir paiement d’une indemnité d’éviction après le refus de la bailleresse de renouveler le bail ayant pris fin le 31 octobre 2008

Après expertise, les parties ont demandé respectivement la fixation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, le 30 mai 2014.

Pour rejeter la demande de la société Pierre et vacances en paiement d’une indemnité au titre des frais de réinstallation, la cour d’appel retient que, selon l’expert judiciaire, il serait difficile de retenir des frais de réinstallation lors de la perte d’un fonds de commerce qui n’engendre, par définition, aucune réinstallation, que la jurisprudence citée concerne l’hypothèse du remplacement du fonds de commerce comme celle de son déplacement, de sorte qu’elle ne saurait trouver application en l’espèce et qu’il convient donc de s’en tenir à l’opinion de l’expert pour débouter la société Pierre et vacances de sa demande de ce chef.

Or, la Cour de Cassation censure cette décision au motif que la cour d’appel aurait dû rechercher si les propriétaires rapportaient la preuve que la société Pierre et vacances ne se réinstallerait pas dans un autre fonds pour permettre légalement de ne pas verser des frais de réinstallation.

Pour mémoire, lorsque le bailleur décide de refuser le renouvellement du bail commercial à son locataire, il doit lui verser une indemnité d’éviction décomposée en :

  • une indemnité principale (qui correspond soit à la valeur du fonds de commerce, soit à la valeur du droit au bail) et dont le montant varie s’il s’agit soit d’une indemnité de remplacement (lorsque l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce exploité dans les locaux loués) soit d’une indemnité de déplacement (lorsque ce fonds peut être transféré dans un autre local sans perte significative de clientèle).
  • des indemnités accessoires (frais normaux de déménagement et de réinstallation, indemnités de licenciement, frais juridiques, double loyer, trouble commercial, ...)

En l’état, comme l’a rappelé la Cour de Cassation récemment, si le locataire perçoit des indemnités de remploi pour trouble commercial et des frais de déménagements sans se réinstaller, il doit les rembourser au Bailleur (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 Mars 2019 - n° 17-17.501).

La présente décision vient souligne que le Bailleur doit en rapporter la preuve.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-16.993

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