Avocats à la Cour d’appel de Paris

Bail commercial

Gabriel Neu-Janicki

Indemnisation du bailleur pour défaut d’information d’une location gérance

dimanche 4 juillet 2021, par Gabriel Neu-Janicki

Le bailleur doit être indemnisé pour perte de chance de ne pas avoir pu négocier un meilleur loyer en raison de l’absence d’information par le preneur de la mise en location gérance du fonds et de l’absence de communication dudit contrat, et ce contrairement aux stipulations contractuelles.

Pour mémoire, selon l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

De plus, aux termes de l’article 1147 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

L’article 8-3 des baux commerciaux successifs fait obligation au preneur, en cas de mise en location gérance du fonds de commerce, de notifier celle-ci au bailleur et de lui remettre une copie du contrat.

Le 30 septembre 2005, la société locataire a donné son fonds en location gérance à une société.

Le 23 juin 2011, le bailleur a vendu les locaux donnés à bail.

Le 17 mars 2014, faisant grief à la société locataire d’avoir manqué aux prescriptions de l’article 8-3 du bail, l’ayant privé d’informations essentielles lors du renouvellement de la location puis de la vente des murs, le bailleur a assigné sa locataire en indemnisation des préjudices résultant de la perte de chance d’avoir pu négocier un loyer et un prix de vente supérieurs.

Pour rejeter les demandes du bailleur, l’arrêt retient que la preneuse a, depuis 2006, adressé au mandataire de celui-ci les déclarations de chiffre d’affaires de la société locataire-gérante, de sorte que, le bailleur ayant nécessairement été informé de l’existence du contrat de location gérance avant 2009 et s’étant trouvé en mesure d’en connaître les clauses, le préjudice invoqué n’est pas en lien de causalité direct et certain avec le manquement imputé à la société locataire.

En statuant ainsi, alors que la convention faisait obligation à la locataire, non seulement d’informer le bailleur de l’existence du contrat de location gérance, mais aussi de lui en communiquer un exemplaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Juin 2021 n° 20-17.203

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